Рынок многоэтажного жилья в Челябинске: цены упали до уровня 2012 года
По данным минстроя Челябинской области, ввод жилья в 2016 году на Южном Урале сократился до 1,3 млн кв. м. Годом ранее в регионе было введено 1,7 млн кв. м. При этом чиновники профильного ведомства отмечают падение цен на квадратный метр. Сейчас жилье в многоэтажках стоит на 5% ниже, чем в 2015 году, и на 11% меньше в сравнение с 2014-м. Эксперты характеризуют ситуацию на рынке как затянувшийся отложенный спрос.
— Если брать сегмент жилья эконом-класса, то спрос отложен по причине неуверенности населения в будущем, — считает руководитель «Компаньон-premium» Максим Фридман. Доходы населения, по данным Росстата, в 2016 году сократились на 5,9%, в 2015 году — на 3,2%, в 2014-м — на 0,7%.
Еще пару лет назад рынок активно развивался благодаря долевому строительству, когда на покупку квартиры на стадии котлована застройщик давал значительный дисконт. Но громкие истории с задержкой сдачи домом значительно ослабили поток покупателей-дольщиков.
— В 2015 — 16 годах некоторые крупные застройщики испытывали трудности и отодвинули сроки сдачи объектов. В СМИ появлялась информация о полной несостоятельности застройщиков и невозможности выполнять свои обязательства. Люди устраивали митинги, подавали массовые иски и т. д., — напоминает историю Максим Фридман. — Все это поставило застройщика на грань банкротства, хотя как считает эксперт ситуация была решаемая. Впрочем, настроения сегодняшних покупателей уже сформировались. Появилось общественное мнение: если даже такой крупный застройщик, как «Гринфлайт», не справился то, что же говорить про всех остальных? И все притормозили сделки, заняли выжидательную позицию.
С мнением г-на Фридмана согласен генеральный директор «IBC-Недвижимость» Станислав Ахмедзянов:
— Та тенденция, которая была, сохраняется: снижется доверие к покупке строящегося жилья. Покупатели понимают, что это не гарантированное вложение, а всего лишь право требования, это большой риск. Люди очень осторожно выбирают компанию застройщика, пытаются себя подстраховать, но на самом деле сделать это невозможно, так как с любым застройщиком может случиться «коллапс».
По словам г-на Ахмедзянова, к проблемам может привести сама схема работы застройщиков, которые привлекают к строительству подрядные организации:
— Допустим, себестоимость квадратного метра составляет 30 тыс. руб., прибавим 10% маржинальной наценки и получим рыночную стоимость квадратного метра. Застройщик рассчитывается с подрядчиками квадратными метрами. И не секрет, что подрядчики выставляют квартиры на продажу ниже рыночной цены и сильно «демпингуют». Таким образом, квартиры покупают у них, а не у застройщика. А застройщик не получает прибыль и не имеет средств на завершение объекта и не может вовремя ответить по своим обязательствам перед дольщиками.
По данным министра строительства и инфраструктуры Челябинской области Виктора Тупикина, проблемные дома сегодня есть у трех застройщиков: «Гринфлайт», «Уральская строительная компания», «Аркона». Вместе с тем, обманутыми дольщиками в соответствии с критериями Минстроя России признаны 500 человек. Впрочем, людей, которые могут пополнить этот список, на порядок больше: 4,5 тыс. человек по «Гринфлайту» и 1,5 тыс. по «Речелстрою» — сообщил в начале марта г-н Тупикин.
— Спрос сократился ввиду негативных ожиданий, — рассказывает управляющий партнер компании Development Pro Вахтанг Чикаберидзе. Впрочем, аналитик признает: — Остается высоким скрытый отложенный спрос, ведь в среднем на одного человека в Челябинске приходится всего 0,8 комнаты.
Это означает что, несмотря на то, что Челябинск — единственный из городов-миллионников, снизивший объем ввода жилья и емкость рынка, на квартиры сохраняется дефицит. При этом даже в нынешних непростых условиях шанс выровнять ситуацию на рынке есть, полагает эксперт.
— Ипотека и ипотечная ставка самое сильное, что может изменить финансовые показатели рынка в краткосрочном периоде, — заключает управляющий партнер «Development PRO» Вахтанг Чикаберидзе.
Впрочем, не все эксперты согласны с тем, что снижение ставок по жилищным кредитам, сколь-нибудь повлияет на рост продаж:
— Для стимуляции рынка ипотекой не важна ставка. Ключевым отрицательным фактором являются опасения покупателей по поводу будущего, работы, задержки зарплат. Отказываются от сделок даже при одобренных заявках на ипотеку. Если даже менее 10% предложить ипотеку, то спрос не увеличится, — полагает представитель агентства «Компаньон» Елена Архипова.
Вместе с тем, по данным Станислава Ахмедзянова, до 70% сделок по новостройке сегодня оформляется через ипотеку, до 60% квартир на «вторичке» также продаются в ипотеку.
— Ипотечные программы банков в целом на сегодня удовлетворительны, и вводить дополнительные новшества нет необходимости. К примеру, Сбербанк недавно предложил ставку 10,4% (хотя и с оговорками). Чем не привлекательная ставка? — задается вопросом эксперт. Г-н Ахмедзянов считает, что стимулировать рынок снижением ипотечных ставок не нужно, ведь предложение итак превышает спрос: — Разгонять по скорости застройщиков не надо, чем они медленнее работают, тем выше качество производимого жилья. А повышенный спрос заставит их строить быстрыми темпами. Предложение превысит спрос, а это значит, дальнейшее снижение цен», — добавляет гендиректор «IBC-Недвижимость».
Минстрой Челябинской области прогнозирует, что в 2017 году в регионе будет введено в эксплуатацию столько же жилья, сколько было сдано в прошлом году — 1,3 млн кв. м. — Стоит задача — не допустить снижения, и выполнить ее будет непросто. Количество вновь начатых объектов снизилось, — заявил в марте Виктор Тупикин.
Ко всем масштабным проектам чиновники относятся с настороженностью: «Все знают, в каком сейчас состоянии крупные проекты, начатые несколько лет назад. Сейчас задача по «Гринфлайту» — выполнять дорожную карту. В прошлом году она была выполнена, было построено три дома. В этом году планируется сдать 10 домов».
Эксперты также отмечают, что рынок покинула группа покупателей, которых можно условно назвать инвесторы. Еще пару-тройку лет назад, будучи уверенными хоть и в небольшом, но стабильном приросте цен на квартиры, они вкладывались в новостройку. Сегодня же застройщикам вряд ли стоит рассчитывать на спрос этой категории покупателей. Во-первых, инвесторы не уверены в своевременном выполнении застройщиками своих обязательств по срокам ввода жилья, а во-вторых, наблюдается общая тенденция к снижению цен, что делает покупку квартир малоперспективной инвестицией.
— Раньше любая квартира могла быть инструментом инвестирования, так как со временем гарантированно вырастала в цене либо дорожала вместе со сдачей дома. Но сейчас спекулянты, покупающие на этапе стройки, а потом перепродающие, временно ушли с рынка новостроек. Эта категория покупателей ушла на «вторичку», где ищет дисконт более 15%, — рассказывает Максим Фридман. Эксперт также уточняет, что жилой недвижимостью не пользуются для сбережения средств: — Для этих целей подходит только доходная коммерческая недвижимость. Такие объекты продаются-покупаются по хорошей цене, без дисконтов и почти не теряют в цене.
По мнению Станислава Ахмедзянова, тенденция к удешевлению квадратного метра сохранится. Эксперт считает, что в пессимистичном для застройщиков варианте квадратный метр в Челябинске может достичь отметки в 22 — 23 тыс. руб. в строящемся жилье (это пиковые низкие цены). При этом тенденция к долгосрочным ценам на квартиры в стадии строительства — 31 — 33 тыс. руб., по квартирам на вторичном рынке с ремонтом — 37 — 38 тыс. руб. за квадрат. Всем известно, что спрос диктует именно покупатель, а пока отмечается стабильное снижение цен на жилье. До тех пор пока тенденция не изменится и цены не зафиксируются, покупатель будет наблюдать за ситуацией, выжидая момент самой «дешевой» покупки на пике низкой цены.
Впрочем, полная стагнация рынка и остановка строительства жилой недвижимости невозможна, ведь квадратные метры своего рода «товар первой необходимости»: всегда создаются семьи, рождаются дети, кто-то переезжает в другой город, приезжает на учебу или разводится. И в таких жизненных ситуациях приходится решать квартирный вопрос, считают аналитики. Впрочем, кризис изменил покупательские предпочтения. Сейчас люди ищут предложения не только с самым дешевым ценником на квадрат, но и все чаще голосуют рублем за квартиры-малометражки.
Источник: журнал «Комсомольская правда — Авиа», №1 (12), апрель-май 2017