С 1 июля банки станут основными кредиторами и гарантами «долевых» застройщиков

Все собранные средства пайщиков теперь будут лежать на специальных банковских счетах - застройщик может снять деньги только после сдачи дома в эксплуатацию.

Фото: Михаил ФРОЛОВ

Новые правила

Уже с 1 июля в России вступают в силу изменения в ФЗ 214 «О долевом строительстве», которые изменят правила игры на строительном рынке.

В частности, компании, работающие по договорам о долевом строительстве, не смогут воспользоваться деньгами дольщиков до момента сдачи многоэтажки в эксплуатацию.

Все накопленные средства пайщиков будут храниться на специальных счетах банка – эскроу-счетах, а застройщики смогут возводить объект на собственные средства или – в большинстве случаев – брать кредит в банке на эти цели. Только после того как дом будет достроен, застройщик сможет снять средства дольщиков с эскроу-счета. Иными словами, строительные компании полностью перейдут на проектное финансирование.

Банки станут гарантами проектов

В такой ситуации банки как основные кредиторы будут играть ведущую роль в сфере долевого строительства.

По словам руководителя дирекции ипотечного кредитования крупнейшего крымского банка РНКБ Аркадия Тарнопольского, это достаточно рискованные для кредитной организации проекты. После вступления в силу правок в закон банк будет вынужден изучать бизнес застройщика, оценивать и прогнозировать его финансовую модель, прежде чем выдать кредит.

Тем не менее, ответственные банки в Крыму не станут навязывать застройщикам «драконовские» проценты.

- В частности, в нашем банке было принято решение по проектному финансированию – минимальная процентная ставка возможна на уровне 2/5 ключевой ставки ЦБ РФ, на сегодня это 3,1% годовых. Если, например, компания берет у нас 10 млн рублей и привлекает средства от дольщиков на 10 млн на эскроу-счете, то для него ставка будет 3,1%. Если застройщик взял у нас 20 млн, а продал на 10 миллионов, то ставка увеличивается, хоть и незначительно, - продолжает Аркадий Тарнопольский.

Представитель банка РНКБ Аркадий Тарнопольский: "Новая система финансирования может оказаться более выгодной для застройщика"

Фото: Александра ЯСЕЛЬСКАЯ

Банки проявляют осторожность не просто так, ведь в случае банкротства, бегства застройщика или изменения экономической ситуации именно банк за свои средства обязуется достроить многоэтажку.

Выгода для застройщиков

А вот крымские застройщики – наоборот, практически не рискуют при новой схеме финансирования, ведь спрос на недвижимость в Крыму сейчас фантастический.

- Сфера долевого строительства в Крыму уникальная: только здесь многоэтажный дом продается буквально за полчаса. Таким образом, застройщик в первые месяцы выбирает стоимость дома, аккумулирует средства на эскроу-счете – и он сразу будет выходить на низкую целевую ставку, - отмечает специалист.

Представители некоторых компаний говорят, что после 1 июля цены на недвижимость резко вырастут – это лишь хороший маркетинговый ход для срочной распродажи всего объема жилья, уверен Аркадий Тарнопольский.

Более того, полное кредитование может стать более выгодной моделью для застройщика, который получит возможность сократить сроки строительства.

- У компаний будет одномоментное 100%-е финансирование банка. Если застройщики грамотно изменят свою стратегию, то вполне реально сократить срок строительства на 3-6 месяцев – как следствие ускорятся и сроки оборачиваемости капитала. А вот привлечение собственных средств может оказаться малоприбыльной идеей, - отмечает руководитель дирекции ипотечного кредитования РНКБ.

Кредитов хватит всем

В среде строительных компаний Крыма, да и в обществе в целом опасаются, что местные банки просто не потянут объемы кредитования – и рынок долевого строительства встанет. Ведь застройщикам элементарно будет не на что возводить объекты, пока деньги лежат на эскроу-счетах.

- Уверяю, этого не произойдет. По нашим подсчетам, объем строительства в Республике Крым эквивалентен примерно 10 миллиардам рублей. По сути, при необходимости один РНКБ может легко закрыть все проектное финансирование долевого строительства в Крыму, имея 45 млрд рублей капитала. А ведь есть еще и другие банки на полуострове, так что беспокоиться не нужно ни застройщикам, ни потенциальным покупателям жилья в Крыму, - заверил Аркадий Тарнопольский.

КОМПЕТЕНТНО

Наталья ЛЯХОВЧУК, начальник управления по контролю и надзору за долевым строительством Службы Финнадзора Крыма:

- С 1 июля менять систему привлечения средств нужно будет немногим застройщикам в Крыму. Согласно законодательству, если строительные объекты к этой дате будут готовы хотя бы на 30% и компания уже реализовала минимум 10% квартир – застройщик и после 1 июля будет работать по старым правилам. В настоящее время в Крыму 59 проектов, реализуемых по договору долевого участия – и лишь 7 из них начтут со следующего месяца работать с эскроу-счетами.