Жилье в Челябинске: чего ждать новоселам и дольщикам
За первое полугодие 2019 года на Южном Урале введено в эксплуатацию 484 тысячи кв.м. жилья, что на порядок выше аналогичного периода 2018 года. Однако повышение ставок по ипотеке, снижение жилищного кредитования и падение денежных доходов населения замедляют темпы жилищного строительства. Такие данные приводит региональный минстрой.
Что происходит на рынке недвижимости сейчас и каким образом будут решаться проблемы? Это обсудили участники круглого стола в «Комсомольской правде».
Обманутых дольщиков больше не будет?
Одна их обсуждаемых тем текущего лета — новые правила долевого строительства. Изменения вступили с 1 июля 2019 года, теперь средства дольщиков будут зачислять на специальный эскроу-счет. Причем, на спецсчет дольщик может внести и средства материнского капитала.
Доступ к эскроу-счету девелоперы смогут получить только когда передадут квартиры покупателям. Само же строительство должно вестись не на деньги жильцов, а на банковские кредитные средства.
Екатерина Цветкова, генеральный директор ООО «Консалт-Строй».
Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ
— В новых условиях сложнее всего, скорее, придется некрупным компаниям. Причем, получить кредитные средства не так сложно, как согласовать все другие организационные аспекты, — высказывает мнение генеральный директор ООО «Консалт-Строй» Екатерина Цветкова. — Нужно понимать, что новые алгоритмы приведут к удорожанию себестоимости жилья, но как это скажется на цене для покупателей, пока не понятно.
И хотя стоимость квадратного метра жилья в Челябинске в этом году повысилась, кардинальных изменений, по мнению экспертов, не случилось.
— К изменениям, которые произошли, мы готовились. В принципе, застройщики о них знали, ни для кого это не стало неожиданностью. И это здравое решение: изменения защитят участников долевого строительства и почистят рынок строительных организаций, — говорит и.о. генерального директора ЮУ КЖСИ Михаил Демаков. — Для застройщиков — это стимул для повышения динамики строительства и продаж готового жилья.
Стоит отметить, что застройщики, чьи проекты построены на 30 процентов и распроданы на 10 процентов, продолжают работать по старым правилам. Именно поэтому после 1 июля на рынке не случилось глобальных изменений и роста цен.
Вячеслав Коробейников, заместитель начальника отдела контроля и надзора за долевым строительством министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области
Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ
— В Челябинске 50 объектов жилья будут достроены по старым правилам. Узнать, на каких условиях строится дом, будущие новоселы могут на сайте или в отделе продаж застройщика, — комментирует заместитель начальника отдела контроля и надзора за долевым строительством министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области Вячеслав Коробейников. — А проверить данную информацию можно через единую информационно-жилищную систему.
Что касается проблемы обманутых дольщиков в Челябинске, эксперты утверждают, что вопрос решается: 80-85% обманутых дольщиков восстанавливают в своих правах.
— У каждого недостроенного объекта своя история и свои пути решения. Сейчас отрабатывается 34 проблемных объекта. Среди них — дома СК «Радуга» и «Речелстрой», — отмечает Вячеслав Коробейников. — Работа по каждому объекту ведется согласно плану-графику. К сожалению, это не всегда видят дольщики, потому что для них решение вопроса — это когда на строительной площадке начинает работать кран.
Некоторые застройщики берут на себя проблему недостроев, но решать ее за собственный счет, по мнению экспертов, неправильно.
Программа реновации есть, но не у нас
Как обновлять жилой фонд в Челябинске? Как выяснилось, на сегодняшний день это делается на чистом энтузиазме застройщиков.
Лариса Брайловская, начальник отдела жилищной политики министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области
Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ
— В настоящее время нет нормативной базы для реализации программы реновации в субъектах Российской Федерации. Сейчас она действует только в Москве. Поэтому говорить о программе реновации в Челябинске и области пока преждевременно, — отмечает начальник отдела жилищной политики министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области Лариса Брайловская.
На прошедшей неделе в Челябинске прошла презентация проекта генплана города на 20 лет вперед. Составители рассмотрели три модели развития Челябинска, причем две из них связаны с изменением городской черты. В частности рассматривали присоединение к городу территории Сосновского района либо расширение границы Челябинска в сторону Курганского тракта. Однако обе модели в итоге отвергли.
Михаил Демаков, и.о. генерального директора ЮУ КЖСИ
Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ
— Это вполне объяснимо: в черте города есть, где строить новые дома за счет сноса старого и аварийного жилого фонда. ЮУ КЖСИ реализовало один из таких проектов: на месте старой фармацевтической фабрики в Копейске был построен двухподъездный дом с новой инфраструктурой для переселения людей из ветхоаварийного жилья, — отмечает Михаил Демаков. — Но решать такие задачи практически невозможно без участия государства, в том числе и финансового. Ведь сейчас по сути застройщик, победивший на аукционе, остается один на один с жильцами старых домов, а с каждым из них нужно договариваться. Кроме этого, нужно прокладывать новые коммунальные сети и решать вопрос с детскими садами, школами, поликлиниками и другими социальными объектами.
Известно, что в ближайшие два года администрация города выставит на аукцион около десяти участков, на которых предполагается снос старых и ветхих домов. Насколько эти территории будут интересны застройщикам, увидим скоро.
Апартаменты VS квартира: сначала подумай
Собственная квартира или комната — актив, проверенный временем, хоть и не самый доходный. Тенденция последних лет — апартаменты. Девелоперы предлагают квадратные метры по привлекательной стоимости, которые к тому же можно сдавать, иногда получая при этом бонусы от застройщика.
Стоит ли соблазняться на столь привлекательные условия?
Татьяна Лобко, директор ООО «ВнешЭкономАудит. Консалтинг»
Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ
— К сожалению, многие покупатели апартаментов не осознают, что они приобретают нежилое помещение. Обращая внимание на привлекательную стоимость жилья, они забывают о многих других аспектах. Например, что коммунальные платежи и налог на имущество в таком жилье выше. При покупке или последующей продаже такой недвижимости налоговые вычеты не действуют. К тому же у жителей апартаментов нет прав на социальное обслуживание по месту жительства, не говоря уже о нехватке объектов транспортной и социальной инфраструктуры, — комментирует директор ООО «ВнешЭкономАудит. Консалтинг» Татьяна Лобко. — Есть также вопросы по НДС. Проблемные аспекты бухгалтерского учета и налогообложения при строительстве все заинтересованные пользователи могут услышать на нашем семинаре, который состоится 28 августа 2019 года.
Эксперты сошлись во мнении, что апартаменты могут пригодиться как дополнительное, но не единственное жилье.
Аренда вместо покупки в собственность: новый тренд челябинцы не оценили
Если раньше собственная квартира считалась неоспоримым мерилом успеха, то современное поколение молодых людей не любит привязываться к конкретному месту. Они путешествуют, меняют места жительства и работы, недаром их называют «поколением Uber» или поколением арендаторов. Не скажется ли это на бизнесе застройщиков?
— Думаю, не скажется. Да, современные люди имеют возможность ездить по миру и сравнивать жилье в разных странах, а потому предъявлять новые требования к собственному жилищу. Но даже если эта квартира будет всегда предметом аренды, кто-то же должен ее построить, — говорит Екатерина Цветкова. — Для застройщиков это будет своеобразная проверка. Рано или поздно любой человек захочет где-то осесть, задача застройщика — чтобы выбрали именно их дома.
Сергей Григорьев, руководитель отдела маркетинга и рекламы строительной компании «Легион»
Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ
— «Уберизация» идет быстро. Люди заказывают еду через приложения в телефоне и пользуются услугами такси и каршеринга, отказываясь от собственных автомобилей. Но недвижимость — это более консервативная среда. Иметь квартиру в собственности на сегодня это актуально и для молодого поколения, — комментирует руководитель отдела маркетинга и рекламы строительной компании «Легион» Сергей Григорьев.
— ЮЖ КЖСИ уже сейчас реализует программу «Аренда с правом дальнейшего выкупа». Это актуально для тех, у кого нет на руках первоначального взноса либо тех, кто находится в стадии продажи имеющегося жилья. По этой программе мы предлагаем квартиры в микрорайоне «Белый хутор» в Челябинске и индивидуальные дома в поселках «Лебяжье» под Чебаркулем и «Жаворонки» на Аргазях, — говорит Михаил Демаков. — Ежемесячный платеж идет в счет арендной платы и на погашение стоимости недвижимости. Через три года арендатор может стать собственником жилья.
В то же время в региональном минстрое отмечают: за жилищно-строительными кооперативами будущее.
— Недавно я была на семинаре Галины Хованской. Она сказала: «Мы заигрались в собственность, нужно развивать другие сегменты». То есть жилье должно находиться в собственности жилищно-строительного кооператива, а не гражданина, — добавляет Лариса Брайловская. — К примеру, в дореволюционной России 80% всего жилищного фонда было арендным жильем.
Однако проживание в доходных домах пока не привлекает челябинцев. Один такой дом на 69 квартир по адресу ул.Хохрякова, 6 появился еще в 2018 году. Проживать в муниципальном жилье могут челябинцы, не признанные нуждающимися, но, в силу причин, не имеющих возможности приобрести собственное жилье. Ежемесячная стоимость аренды — 103 рубля за кв.м. При этом для определенных категорий граждан государство может компенсировать арендную плату в размере до 70%.
Однако из 69 квартир на сегодняшний день занято только 20…
Собственный дом: как сделать крепость
Помимо покупок квартир в многоквартирных домах, южноуральцы продолжают активно строить собственное жилье.
— В 2018 году 661 тысяча кв.м. жилья построена населением, это на 127% выше по сравнению с предыдущим годом. Думаю, это, прежде всего, связано с действием программы дачной амнистии, — комментирует Лариса Брайловская. — В первом полугодии 2019 года населением построена 281 тысяча кв.м. жилья.
Построить собственный дом без специальных знаний и навыков хоть и можно, но будет ли собственник доволен результатом и получится ли впоследствии продать это жилье — вопрос спорный.
— Рынок малоэтажного строительства находится на том уровне, когда 95 % застройки представляет собой строительство домов для частных заказчиков. Но дело в том, что частный заказчик — не профессионал и он (в общей массе) не может грамотно выбрать земельный участок (часто приобретаются участки в садовых товариществах, вне организованных поселков и с проблемами юридического характера), запроектировать дом (выбирается непопулярная строительная технология, очень редко заказчик сразу понимает стоимость дома), — комментирует генеральный директор ООО «АРК ГРУПП» Андрей Курбацких. — Также на стадии строительства человек оказывается в заложниках у компании или просто прораба, которому доверили строительство. Все это, как и многие другие факторы делают объекты неликвидными на вторичном рынке, так как покупатель приобретает «кота в мешке». Однако в Челябинске уже появилось несколько компаний, например, наша, которые предлагают понятный законченный продукт с понятными характеристиками и комфортной средой вне самого участка. Это, в конце концов, поможет сформировать здоровый рынок и положительный опыт покупок.
В то же время рынок строительных материалов радует широким ассортиментом, но эксперты советуют ориентироваться не на цену товара, а на опыт и авторитет компании-производителя.
Даниил Пухленкин, руководитель ОП Челябинск ООО «Компания Металл Профиль»
Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ
— Получить информацию о товаре сейчас можно, просто посетив сайт производителя. Однако не все честно рассказывают о характеристиках товара. Именно поэтому человек должен сам проявить активность: поинтересоваться гарантиями производителя и условиями, при которых данный строительный материал сохранит свои характеристики. Для непрофессионалов — это целый мир, — говорит руководитель ОП Челябинск ООО «Компания Металл Профиль» Даниил Пухленкин. — Лидеры строительного рынка, к которым относится наша компания, контролируют каждый этап производства и продажи продукции, консультируют покупателя по всем вопросам. Поэтому я подчеркиваю: не доверяйте слишком низкой цене на материалы. Заказывайте товар у надежных и проверенных годами компаний.
Как ЖК ты назовешь
«Ненастье», «Услада», «Помидор», «Ежи», «На ипподроме» — все это реальные названия жилых комплексов, расположенных в разных городах нашей страны. Влияет ли название ЖК на решение о покупке квартиры?
— Имя дома как имя человека. Это важно. Ответственность застройщика — вложить смысл в название. Ведь имя создает общее впечатление об объекте, — утверждает Екатерина Цветкова.
— Это важно, но бывает, что бренд застройщика порой превосходит бренд ЖК. «Александровский», «Подсолнухи», «Ньютон» — эти жилые комплексы ассоциируются со строительной компанией «Легион», и именно это имеет большое значение для покупателя, — добавляет Сергей Григорьев. — А вот занимаясь неймингом для ЖК «Башня Свободы», мы ставили своей задачей подчеркнуть особенную концепцию проекта и передать покупателю настроение этого жилого комплекса.
— Современный покупатель в Челябинске голосует рублем, нейминг играет второстепенную роль, — резюмирует Михаил Демаков. — Конечно, на название внимание обращается, но решающим аспектом при покупке жилья является цена.
По итогам круглого стола эксперты сошлись во мнении, что перспективное развитие рынка строительства и недвижимости невозможно без государственной поддержки и застройщиков, и бизнеса.