Премия Рунета-2020
Челябинск
+24°
Boom metrics
Пресс-центр "КП"21 июня 2009 22:00

Покупаем квартиру у паевого фонда недвижимости

Строители используют инструменты финансового рынка, чтобы повысить надежность и прозрачность отрасли
Источник:kp.ru
Покупаем квартиру у паевого фонда недвижимости

Покупаем квартиру у паевого фонда недвижимости

Рынок недвижимости в последнее время постепенно оживает. Ведь не смотря на кризис, людям по-прежнему нужны квартиры. Кто-то создает новую семью, кто-то улучшает жилищные условия. Однако многие раздумывают – покупать ли сейчас жилье в новостройке. Ведь зачастую неизвестно, как дальше сложится ситуация. Сможет ли строительная компания сдать объект вовремя, не утекут ли деньги на другой долгострой. Как вернуть доверие строительным компаниям и как в этом смогут помочь закрытые паевые фонды недвижимости, - об этом шла речь за круглым столом в пресс-центре «Комсомолки».

Кризис в строительной отрасли - кризис доверия

- Наша область занимает пятое место среди тех регионов, которых кризис коснулся больше других, - открыл круглый стол вице-президент Ассоциации предприятий строительной отрасли города Челябинска Владимир Геннадьевич Сучилов. - Этому способствовало два фактора. Первый – у нас большой объем занимает металлургическая промышленность и второй – в последние годы мы видели высокие темпы строительства, которое стимулировало и другие отрасли производства.

При этом, кризис первоначально характеризовали как внешний фактор, который затронет нас опосредованно. Но сейчас понятно, что это, прежде всего, кризис доверия. Строительство, как сфера, ориентированная на частных потребителей оказалась задета этим фактором очень серьезно. На рынке недвижимости образовался замкнутый круг. С одной стороны - частные покупатели меньше, чем прежде, приобретают недвижимость, с другой у строителей не хватает ресурсов, чтобы продолжить стройки.

На наш взгляд Закрытые паевые фонды недвижимость – это один из инструментов, которые могут вернуть отрасли доверие. Этот институт достаточно прозрачен, он четко и надежно контролируется государством в лице ФСФР. А это как раз то что необходимо нашей отрасли сегодня, отмечает Владимир Сучилов.

- Если обратить внимание на то, что происходило в последние годы, то очевидно, что глобального притока инвестиций в строительную сферу, так и не произошло, - считает генеральный директор ООО "Стройальянс" Станислав Садовников. Строители так и продолжали сидеть на долевом строительстве. А между тем стройка – отрасль затратная, рискованная, растянутая на продолжительное время.

Ни одна строительная компания не располагает такими средствами, чтобы полностью строить на собственные средства. Поэтому сейчас остро стоит задача привлечения инвестиций.

Как раз именно в привлечении денег на строительство и могут помочь закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимость. Именно они смогут привлечь столь необходимые для строителей средства и с другой стороны защитят интересы инвесторов.

- Изначально ПИФы недвижимости были придуманы, как инструмент соучастия в девелоперском проекте, - поясняет руководитель инвестиционных проектов ООО «Массив» Григорий Вахитов. - То есть это ни в коем случае не пополнение оборотных средств.

Прежде мы видели, что были люди, готовые вложиться, инвестировать средства в строительство. С другой стороны, - девелоперы были не готовы делиться доходностью от того или иного объекта.

Год назад я встречался с несколькими участниками рынка. Тогда было предложением создать Паевой инвестиционный фонд недвижимости под конкретных инвесторов, которые были готовы вложить деньги, но при этом и получить доход от проекта. Однако тогда многие строители отказались. Мол, лучше дайте нам кредит ниже ставки рефинансирования. Что естественно не могло устроить инвесторов. Не исключено, что строителей останавливало то, что не они сами будут распоряжаться деньгами, а именно фонд.

Сейчас, с наступлением кризиса ситуация поменялась. Девелоперы готовы делиться прибылью, но теперь далеко не каждый инвестор готов принести деньги, вложить их в строительство.

ЗПИФН - Защита интересов инвестора

- Надо понимать, что Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости – это фонды не для всех, - добавляет генеральный директор ЗАО «Управляющая компания Милком» Виталий Шурупов. - Они иногда рассчитаны на нескольких или даже одного инвестора. Для них ЗПИФН дает ряд гарантий, что деньги не утекут сквозь пальцы. Контроль обеспечивается: через реестр, депозитарий, аудиторов, оценщиков. Кроме того, закрытые паевые инвестиционные фонды дают возможность отложенного налогообложения. Пока не прекращается срок работы фонда – вплоть до 15 лет, налоги не уплачиваются. Особенно это важно для крупных и средних проектов, когда возникают всякие сложности с налогооблажением.

Что касается получения денег под застройку, то часто ЗПИФН оказывается единственным вариантом. Альтернатива – это кредит, но он сейчас выдается либо под большие проценты, либо вообще нет никой возможности его получить. Другой способ получения инвестиций – облигации, но рынок этот все более сужается. О модном IPO сейчас вообще можно не говорить, поскольку не гарантирует получение инвестиций, а расходы потребуются немалые. Поэтому уверен, что в данной ситуации ЗПИФН будут интересны и для застройщиков и для инвесторов. И многим еще предстоит опробовать этот инструмент. Кстати, у управляющих компаний Южного Урала был опыт работы с закрыты паевыми инвестиционными фондами недвижимости.

- К нашей компании так же обращались представители компании, входящих в группу «Интеко»,- приводит пример финансовый директор СК "Легион" Иван Федорович Клушин. -Они готовы бил вложиться в проект «Александровский». Но выставляли требование по организации ЗПИФа. Логика их была вполне понятна. Поскольку имущество ЗПИФа не подлежит аннексии, даже судебному аресту.

То есть это идеальный надежный механизм от рейдерских захватов. Но при этом услуги управляющей компании тоже составляли немалую сумму, складываясь из процента от объема. На тот момент это составляло около 2 миллионов рублей в месяц.

Как правило, этот инструмент применяется при вхождении какого-то крупного инвестора со стороны. И служит для защиты его интересов. В сегодняшней ситуации он фактически заменяет банковское кредитование, но никак не сможет решить проблему продажи квартир. Если не будет конечного потребителя, то пайщики прибыль не получат.

Несмотря на целый ряд ограничений и высокую стоимость организации ЗПИФН по мнению участников круглого стола исключительно надежны. «Челябинск имеет довольно серьезный опыт организации ЗПИФН - говорит директор челябинского филиала НАУФОР Виктор Дведенидов – при этом у нас нет обманутых пайщиков. Вот обманутые дольщики есть. Ведь доли, которую потребитель покупал у строителя, порой даже не регистрировали ни в каких службах».

ЗПИФН - Государственные гарантии покупателям

В начале строительного бума большинство покупателей приобретали квартиру, когда у дома возводился только фундамент. В последние годы наметилась новая тенденция – покупать уже готовые квартиры, с оформленной «зеленкой» и чистовой отделкой. Однако в предстоящий период, мы видимо вернемся в те времена, когда квартиры раскупают на стадии возведения. Ведь и объемы строительства, явно, будут меньше и инвестиций не будет хватать для того, чтобы сначала возводить микрорайоны, а потом уже продавать их. И не исключено, что на рынке недвижимости рядом со строительными компаниями будут стоять и закрытые паевые инвестиционные фонда.

- Сегодня ЗПИФН, не столько инструмент привлечений инвестиций населения, сколько способ повышения открытости и надежности строительных компаний - говорит генеральный директор инвестиционной компании «Гавань роста» ГК «Стройком» Дмитрий Тогунов. - Безусловно в будущем ЗПИФН станут отличным средством привлечения средств населения, но сегодня приоритетной задачей является повышение доверия к строителям со стороны населения. Формирование ЗПИФН для строительной компании процесс очень сложный - это и серьезные вложения, и многочисленные процедуры согласований и в итоге тотальный государственный контроль всех сделок. Но только согласившись на это строительные компании смогут на деле доказать надежность обязательств перед клиентами.

Еще недавно, покупатели квартир, полагались в основном на честное имя строительной компании. Нередко девелоперы заключали с клиентами предварительные договора, которые не дают каких-либо гарантий.

В период строительного бума эта ситуация, многих устраивала, но в кризис покупателям, вкладывающим деньги в строящийся дом, нужны четкие гарантии. Им важно, что средства пойдут именно на этот объект, а не на погашение долговых обязательств компании перед другими кредиторами.

Как раз такую возможность дают Закрытые паевые инвестиционные фонды в недвижимости. Покупаю квартиры у ЗПИФН, клиент может быть уверен дом обязательно будет достроен. Кроме того, это имущество не может быть отчуждено.

При этом важно, что гарантии обеспечивает не застройщик, а независимая управляющая компания. Ее деятельность жестко контролируется и регламентируется Федеральной службой по Финансовым рынкам (ФСФР). При создании каждого паевого фонда утверждается определенный порядок работы. И любые отклонения от утвержденного порядка моментально пресекаются.

Преимущества приобретения квартиры через ЗПИФН

- Клиенты сразу заключают основной договор купли-продажи, который соответствующим образом регистрируется и гарантирует получение прав собственности сразу после оплаты всей стоимости квартиры.

- Деятельность Фонда жестко регламентирована Федеральным законом №156ФЗ «Об инвестиционных фондах», ред. от 23.07.08 г.

- Деятельность Фонда абсолютно прозрачна: ежеквартальная отчетность публикуется в открытых источниках, в том числе в сети интернет. Кроме того, деятельность Фонда проверяет независимый лицензированный аудитор, а имущество фонда оценивает независимый лицензированный оценщик.

- Управление фондом осуществляют независимая управляющая компания, деятельность которой жестко контролируется Федеральной Службой по Финансовым Рынкам. Например, в случае выявления нарушений, ФСФР дает 1 месяц на устранение, после чего управляющая компания может быть лишена лицензии.

- Все сделки с объектами недвижимости, составляющими фонд, контролируются специализированным депозитарием – лицензированной структурой, которая гарантирует прозрачность и законность всех сделок, а значит, Ваша квартира не может быть продана дважды, находиться в залоге или арестована.