Премия Рунета-2020
Челябинск
-24°
Boom metrics
Недвижимость12 августа 2022 11:50

Рынок недвижимости в Челябинской области в 2022 году: ставки по ипотеке, цена квадратного метра и что делать с ремонтом

Эксперты рассказали о тенденциях в строительстве на круглом столе в КП-Челябинск
За одним столом собрались и представители ведомств, и банки, и производители стройматериалов

За одним столом собрались и представители ведомств, и банки, и производители стройматериалов

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

2022 год буквально перевернул строительный рынок с ног на голову. Санкции и нестабильная ситуация вынудила застройщиков искать новые подходы в работе с учетом роста цен на строительные материалы, а челябинцев – подстраиваться под растущую стоимость квадратных метров и скачущие ставки по ипотеке. О том, что происходит на рынке недвижимости в Челябинской области и стоит ли откладывать покупку квартиры, поговорили с экспертами на круглом столе в «Комсомольской правде-Челябинск».

СТРОИМ КАЖДЫЙ ГОД ВСЕ БОЛЬШЕ

Каждый год в Челябинской области строят все больше домов. По госпрограмме «Жилье» в этом году в регионе должны ввести в эксплуатацию 1 миллион 649 тысяч квадратных метров. Но план будет перевыполнен. Начальник Управления жилищной политики Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области Лариса Шелюгина рассказала, что исходя из текущей ситуации, будет сдано 1,8 млн кв. м. жилья. Причем за семь месяцев этого года уже построено 1,2 млн кв. м. Из них на юридические лица пришлось 468 тысяч квадратных метров, население построило 766 тысяч квадратных метров.

Лариса Шелюгина: «В этом году в Челябинской области построят 1,8 млн кв.м. жилья».

Лариса Шелюгина: «В этом году в Челябинской области построят 1,8 млн кв.м. жилья».

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

— За семь месяцев 2022 года объем ввода жилья по сравнению с 2021 годом вырос на 37,8%, - добавила Лариса Шелюгина. – В настоящее время в Челябинской области строится 504 многоквартирных дома.

Стройка в столице Южного Урала в этом году тоже обещает побить показатели 2021 года. Как рассказал замглавы города по строительству Владимир Шамне, в прошлом году в городе сдали в эксплуатацию 590 тыс. кв. м., а в этом – по плану будет 700 тыс. кв. м.

Владимир Шамне поделился статистикой по строительству домов в Челябинске.

Владимир Шамне поделился статистикой по строительству домов в Челябинске.

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

— В Челябинске за первое полугодие ввели в эксплуатацию 37 многоквартирных домов на 352 тыс. кв. м. (в прошлом году их было 19 площадью 268 тыс. кв. м.). По информации застройщиков до конца года в Челябинске сдадут 38 МКД площадью 335 тыс. кв. м., — сообщил Владимир Шамне.

А вот задел на будущее в городе пока формируется не так активно. Владимир Шамне рассказал, что в этом году снизилось число выданных разрешений на строительство – застройщики осторожничают.

— Событий в этом году произошло много, и спецоперация, и ковидные «истории» еще не закончились, поэтому, конечно, осторожность присутствует – мы это замечаем по количеству разрешений на строительство, которые получают застройщики. Есть определенный спад по сравнению с 2021 годом, - сказал Владимир Шамне. – Если говорить о некотором будущем, то пока большого задела на следующие годы мы не видим. Надеюсь, настроения изменятся и разрешений на строительство будет выдано больше. Тем более земельные участки для этого есть – у нас больше 40 площадок под комплексное развитие территорий. Надеюсь, они станут базой за строительства жилья в Челябинске.

На текущее состояние строек в регионе потрясения 2022 года сказались не так сильно. Так, осенью прошлого года АО «ЮУ КЖСИ» сообщило о старте строительства второй очереди домов в «Белом хуторе».

Михаил Демаков рассказал, как застройщики работают в условиях нестабильности.

Михаил Демаков рассказал, как застройщики работают в условиях нестабильности.

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

— Потрясения есть и будут. События этого года никак не отразились на сроках строительства новых объектов, — рассказал заместитель генерального директора АО «ЮУ КЖСИ» Михаил Демаков. — Была небольшая пауза в 2-3 недели, но в настоящий момент мы вошли в нормальный рабочий темп. Один дом вводится в этом году, второй – в 2023 году. Параллельно со строительством домов идет возведение социальных объектов. В прошлом году решился вопрос по привлечению инфраструктурного займа. Челябинская область здесь первая в России. В декабре 2021 года мы вышли подписание договора с ДОМ.РФ, и в июне у нас пошла выборка первых траншей.

КАК ПОКУПАЛИ ЖИЛЬЕ В 2022 ГОДУ

Челябинцам жилье просто необходимо. В конце февраля - начале марта горожане активно скупали квартиры, потом спрос упал - свободные средства пошли на вклады, ведь ставки были ого-го. По словам Михаила Демакова, февраль и март стали рекордными месяцами по продажам квартир – в феврале прирост составил 576% к прошлому году.

— В марте спрос тоже сохранился, но после – пошел на спад. Сейчас полтора месяца как пошло оживление, и мы видим положительную динамику продаж. Проседание связано с высокими ставками по вкладам, из-за чего средства перетекали в депозиты. Сейчас ключевая ставка снижается, есть льготные программы субсидирования застройщиков. Постепенно спрос восстанавливается, — рассказал Михаил Демаков.

По данным регионального ЦБ, за шесть месяцев 2022 года южноуральцы оформили 16 тысяч ипотечных кредитов на сумму 34 млрд рублей. По сравнению с 2021 годом – на 42% меньше по количеству и на 32% по объему. Пик выдач был в марте – за месяц жители региона оформили ипотеки на треть от всего полугодового объема.

Владимир Шурунов рассказал, сколько ипотечных кредитов оформили жители региона.

Владимир Шурунов рассказал, сколько ипотечных кредитов оформили жители региона.

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

— Весной в связи с ростом ключевой ставки, увеличилась ставка по льготной ипотеке. Поэтому в апреле-мае мы увидели снижение выдач, но уже в июне отмечается оживление – оформлено около 2 тысяч ипотечных жилищных кредитов на 4,5 млрд рублей, — рассказал заместитель начальника экономического отдела Отделения Челябинск Уральского ГУ Банка России Владимир Шурунов.

Оживление ипотеки летом отметили и коммерческие банки. Руководитель Абсолют Банка в Челябинске Юлия Нилова рассказала, что в июне-июле 2022 года банк увеличил выдачи ипотеки и по объему, и по количеству более чем в 1,5 раза по сравнению с весной.

— Весной люди находились в выжидательной позиции, ставки были достаточно высокими и мы не понимали, куда будем двигаться. Весной количество сделок существенно сократилось. При этом интерес к покупке недвижимости оставался высоким. Как только условия стали более благоприятными, рынок недвижимости и ипотеки начал «разогреваться», — говорит Юлия Нилова. — Сейчас идет перевес в сторону госпрограмм. Мы прогнозируем, что во втором полугодии 2022 года он сохранится. Есть застройщики, с которым у нас заключены договоры на субсидирование программ, что позволяет заемщикам получить кредит на выгодных условиях. В этом году эти программы вызывают значительно больший интерес со стороны потенциальных покупателей, чем ранее.

Юлия Нилова посоветовала не ждать снижения ставок, если квартира подобрана и позволяют финансы.

Юлия Нилова посоветовала не ждать снижения ставок, если квартира подобрана и позволяют финансы.

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

Как рассказал управляющий ВТБ в Челябинской и Курганской областях Эдуард Громов, после того, как ЦБ поднял ключевую ставку и банки на это среагировали (28 февраля ЦБ поднял ключевую ставку до 20%), интерес к вторичному жилью пропал практически полностью.

— Была непонятная ситуация со стоимостью жилья, а те условия, которые предлагали банки, были некомфортными. Поэтому южноуральцы поставили свои действия на стоп, — рассказал Эдуард Громов, добавляя, что исторически спрос на вторичку был всегда больше, но в этом году впервые он разделился поровну.

Эдуард Громов сообщил, что самые привлекательные условия сейчас по госпрограммам.

Эдуард Громов сообщил, что самые привлекательные условия сейчас по госпрограммам.

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

Сейчас все уже вернулось к прежнему распределению: 61% сделок - вторичка, 31% - новостройки, остальное – рефинансирование. По мнению Эдуарда Громова, по итогам года банки, конечно, не достигнут уровня 2021 года, но выйдут на +10% к уровню 2020 года.

— Будем реалистичны: Челябинская область – не самый простой регион в плане развития ипотечного кредитования. Но, вероятно, уровень прошлого года в выдачах жилищных займов в регионе в целом по рынку будет достигнут. Все предпосылки для такой динамики есть: мы можем оценить это по резкому увеличению количества заявок от заемщиков, — добавила Юлия Нилова, уточнив, что в Башкирии и Свердловской области с результатами будет чуть лучше.

ЧТО СО СТАВКАМИ ПО ИПОТЕКЕ

В первом полугодии средневзвешенная ставка по ипотеке в Челябинской области менялась разнонаправлено. Как рассказал Владимир Шурунов: с января по апрель она выросла с 8,4% до 8,7%, с мая по июнь снизилась до 7,8%. По словам Эдуарда Громова, самые привлекательные условия сейчас по госпрограммам – здесь можно «добыть» ставку от 5,3%. А по IT-ипотеке в Абсолют Банке вообще от 4,5% годовых.

— Снижение Центробанком ключевой ставки до 8% приведет к дальнейшей корректировке ставок на рынке по стандартным ипотечным программам. Но не стоит надеяться на резкое снижение. Большинство банков будут уменьшать ставки по жилищным кредитам постепенно, — объяснила Юлия Нилова, добавив, что снижение ставок по стандартным программам повысит количество сделок на вторичном рынке недвижимости.

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

А ЦЕНЫ ПРОДОЛЖАТ РАСТИ?

Как вы знаете, Челябинск – один из самых доступных по стоимости жилья городов, но последние годы квадратный метр постоянно дорожает. С начала года, по данным ЦИАН, квартиры в Челябинске подорожали больше, чем в Москве, на 34,4%.

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

— Рост цен действительно произошел, и приличный. Если говорить по нашим коммерческим проектам, то в «Парковом» стоимость квадратного метра выросла до 83-84 тыс. рублей, в «Белом хуторе» до 70 тыс. рублей, — говорит Михаил Демаков. – Но нужно понимать, что рост цен идет не по инициативе застройщика. Во-первых, с 2020 года дорожают стройматериалы – плюс 30% по данным Росстата. Второе – на стоимость влияет рабочая сила: в пандемию начались сложности с привлечением сотрудников из Ближнего зарубежья. Играет роль сезонность. Затраты застройщиков серьезно выросли, что не могло не сказаться на стоимости квадратного метра для покупателей. При этом жилье в нашем городе-миллионнике остается одним из самых доступных по цене. Той цены, что была 1,5-2 года назад – в среднем 36 тыс. рублей за кв. метр, уже не будет. Нужно понимать, что низкая стоимость строительства влечет за собой низкое качество проектов. А оно наоборот постоянно должно улучшаться.

Квартиры в Челябинске вряд ли будут дешеветь. Для этого есть причины.

Квартиры в Челябинске вряд ли будут дешеветь. Для этого есть причины.

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

ЧТО ПОКУПАЮТ В ЧЕЛЯБИНСКЕ

В первом полугодии 2022 года средняя сумма ипотечного займа, по данным регионального ЦБ, составила 2 млн 172 тыс. рублей (рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 16%). По словам Эдуарда Громова, в 2021 году средняя сумма ипотечного кредита составляла 1,9 млн рублей, весной 2022 года – 2,2 млн рублей, а сейчас – 2,4 млн рублей. При этом с изменениями в программе господдержки, когда максимальную сумму займа увеличили с 3 млн рублей до 6 млн рублей, заемщики стали отдавать предпочтение квартирам побольше.

По данным Абсолют Банка, самый популярный тип жилья, приобретаемого в ипотеку в Челябинске – двухкомнатная квартира площадью около 60 кв. метров, а востребованными остаются новостройки на Северо-Западе. Но, как уточняет Юлия Нилова, в промышленных районах Челябинска идет активная застройка и там тоже есть свой покупатель.

Не обошлось и без душевных поздравлений.

Не обошлось и без душевных поздравлений.

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

— Снижение ставок по ипотеке и увеличение покупательской активности всегда запускает новый виток роста цен, — напоминает Юлия Нилова. — Не за горами и начало традиционного сезонного спроса на рынке недвижимости. Поэтому мой совет тем, кто настроен на покупку квартиры на вторичном рынке и накопил первоначальный взнос: брать паузу в ожидании снижения ставок не стоит.

Банковские эксперты добавляют: если финансовое положение семьи позволяет, и вы нашли достойный вариант – не откладывайте покупку. В любом случае при снижении ставок можно рефинансировать ипотеку, а при повышении – заемщик в любом случае останется в плюсе.

САНКЦИИ – НОВЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ ДЛЯ ПРОИЗВОДИТЕЛЕЙ

Безусловно, рост стоимости жилья во многом зависит от цен на материалы. Помните, как последние годы росла стоимость сырья, строительных и отделочных материалов? А как все кинулись скупать импортное в феврале? Хотя наши, челябинские компании производят продукцию даже лучше. Например, компания «Металл Профиль» многие годы лидирует в производстве и переработке тонколистовой стали с покрытием (оцинкованным и окрашенным). По словам руководителя обособленного подразделения ООО «Компания Металл Профиль Урал» в Челябинске Степана Власова, средняя переработка в 2019-2020 гг. составила 600 тысяч тонн тонколистового проката для кровли и фасада, а в пиковый 2019 год компания произвела 5 млн кв. м. трехслойной сэндвич-панели. И все это при росте цен на металл.

Степан Власов заверил, что санкции никак не отразились на качестве продукции ООО «Компания Металл Профиль Урал»

Степан Власов заверил, что санкции никак не отразились на качестве продукции ООО «Компания Металл Профиль Урал»

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

— Последние два года мы видели постоянное поднятие цен на металл. Но февраль внес коррективы, и до весны стоимость постепенно снижалась. «Металлисты» дошли до дна в цене, и в июле мы увидели, что она потихоньку поползла вверх. По нашим оценкам, в июле подорожал черный листовой металл, вслед за ним пойдет и оцинкованный с окрашенным, — говорит Степан Власов.

При этом спрос на продукцию постоянно растет. Хотя, как уточнил эксперт, произошли изменения в премиум-сегменте: население стало чаще обращать внимание на более доступную категорию крыш и фасадов. Санкции, безусловно, затронули работу ООО «Компания Металл Профиль Урал»: локализовалось производство, изменились цепочки поставок. Но, как заверил Степан Власов, на покупателях это никак не отразилось – они получают качественную продукцию и в срок, но с незначительными отступлениями. К примеру, раньше цветовая гамма была 50, а сейчас 25, так как часть пигментов и красителей сейчас недоступна.

В июле цены на металл снова начали расти.

В июле цены на металл снова начали расти.

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

Директор компании «Люкс декор» Семен Корякин уверено заявляет – санкции, конечно, оказали влияние на работу, но и пошли компании на пользу. Предприятие производит декоративную штукатурку, интерьерные и архитектурные краски, и его деятельность выходит далеко за рамки Челябинской области. Например, в этом году компания участвовала в международной выставке в Москве. Но, тем не менее, уход с российского рынка иностранных производителей открыл «зеленый коридор» для развития «Люкс декора» по стране. Уже сейчас компания представлена во многих городах, и планирует развиваться дальше.

Семен Корякин: «Еще в пандемию челябинцы поняли, что хотят сделать свой быт краше. Поэтому спрос постоянно растет».

Семен Корякин: «Еще в пандемию челябинцы поняли, что хотят сделать свой быт краше. Поэтому спрос постоянно растет».

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

— Мы видим колоссальный интерес к нашей продукции с 2020 года, с момента, когда пандемия закрыла всех дома. Люди, находясь дома, захотели сделать свой быт краше, — рассказал Семен Корякин.

Эксперты круглого стола сошлись во мнении: события 2022 года хоть сильно повлияли на рынок Челябинской области, но ситуация постепенно стабилизируется: южноуральцы все также нуждаются в новых квартирах, продолжают оформлять ипотеку по сниженным теперь ставкам, строить дома и создавать в них уют, пользуясь продукцией челябинских производителей.

Ситуация на рынке ипотеки и недвижимости стабилизируются, говорят эксперты.

Ситуация на рынке ипотеки и недвижимости стабилизируются, говорят эксперты.

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

Видеозапись круглого стола вы можете посмотреть в нашей группе во ВКонтакте.

К ЧИТАТЕЛЯМ

Подписывайтесь на нас во «ВКонтакте» и «Одноклассниках».

Следите за важными событиями в «Яндекс.Дзен» и «Телеграме».

Присылайте новости на Viber и WhatsApp по номеру: 8 904 934-65-77 или на почту kpchel@phkp.ru.