«Уплотнительная застройка — это прекрасно»: Ольга Никитина — о том, как будет строиться Челябинск по новым правилам

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

В Челябинске скоро будут приняты обновленные правила землепользования и застройки, разработанные с опорой на цели и задачи генерального плана, который был в новом виде утвержден в 2021 году. Еще до официального старта общественных обсуждений (публичные слушания запланированы на 10 августа) вокруг проекта документа разгорелась дискуссия, самой «горячей точкой» которой стал городской бор и гипотетические планы по его застройке.

Что будет с территорией детского интерната и стадионом «Инга», которые примыкают к бору и являются «лакомым куском» для застройщиков? Начнут ли реновацию хрущевок и почему уплотнительная застройка в челябинских реалиях — это благо, а не зло? На эти и другие вопросы ответила врио главного архитектора Челябинска Ольга Никитина в эфире радио «Комсомольская правда — Челябинск» (95,3 FM).

— Урбанисты называют правила землепользования и застройки «библией горожанина». В чем его важность?

— Правила землепользования входят в систему документов, которые работают друг с другом. В 2021 году была принята стратегия социально-экономического развития, которая определяет основные принципы пространственного развития города: отказ от разрастания, формирование природного каркаса, компактность, полицентричность города. После этого был принят генеральный план — он на базе этих принципов конкретно обозначил функционал городских зон: жилых, деловых, промышленных, рекреационных, впервые появилось понятие исторического центра.

Принципы эти были детализированы для правил землепользования и застройки. Это уже «приближенный к земле» свод правил того, как использовать и размещать земельные участки в городе и что на них можно строить в зависимости от функции, которую определил генплан. Задача при этом очень сложная— учесть существующее землепользование и заложить перспективы развития.

Поскольку документ определяет основные параметры всего нового строительства в городе, то без актуализированной аналитики существующей застройки, ее плотности, обеспеченностью инфраструктурой и сервисами, озеленением ничего проектировать нельзя. Анализ занял около полугода, был просчитан каждый квартал и главное, что мы поняли — что Челябинск город очень неплотный. Самый неплотный миллионник в России.

Проект документа прошел обсуждение на комиссии гордумы по ЖКХ, где с помощью депутатов очень серьезно его доработали. И сейчас на публичные слушания мы выносим документ, который содержит несколько важных пунктов.

Прежде всего, это карта зонирования. Есть разделение на жилье, рекреацию, промзоны и исторический центр, которые делятся на подзоны — развития, стабилизации и сжатия.

От застройки окраин город будет переходить к освоению пространств в центре.

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

— Похоже на какую-то «городскую физику».

— Так и есть, по сути, мы готовим учебник по застройке города. В зоны развития мы включили территории, где планируется создание районных подцентров, развитие общественного транспорта, где достаточно развита инфраструктура. Территориально — это центр Челябинска и хорды в каждый из районов по сторонам света. Здесь город надо активно развивать и уплотнять по параметрам, которые будут наиболее комфортными для собственников земельных участков, при этом чтобы они могли обеспечивать новые объекты социальной инфраструктурой.

— Но вопрос комфортности ведь очень субъективен: что комфортно для бизнеса, не всегда является таковым для жителей.

— Потому задача ПЗиЗ и непроста: это поиск баланса интересов, «золотой середины». После зон развития идут зоны стабилизации. Это в основном периферия города, где развитие предусмотрено, но связано с созданием большого количества инфраструктуры — дорог, сетей — и это развитие заложено меньшими темпами. Возникает дифференциация, как в любом современном городе — плотно развивающийся центр, подцентры, а на окраинах применяется другая модель застройки и проживания.

В зону сжатия входят особо охраняемые природные территории, аэропорт, кладбища — все то, что регулируется собственным законодательством, и мы, как муниципалитет, не имеем права в них вмешиваться.

— А как часто приходится вносить изменения в правила?

— В сегодняшней, еще действующей редакции ПЗиЗ были приняты в 2012 году. Строительство и земля — отрасли динамичные, город постоянно трансформируется, внесение изменений — это нормально, поскольку у собственника есть право развивать свою территорию в рамках, не противоречащих генеральному плану. Сегодня нам потребовалось их менять, поскольку был принят новый генплан, нужно было привести текст в соответствие действующему законодательству.

— В основном вопросы к новым правилам касаются как раз изменений зонирования в районе Лесопарковой и Худякова. Как они отразятся на территории?

— В рамках генплана эта территория, которая граничит с городским бором, отнесена к нескольким видам зонирования: к специализированной деловой застройке, специализированной застройке, зонам рекреации, жилая функция присутствует и так далее. В одном маленьком квартале их большой список. Одна из задач ПЗиЗ — отображение существующего землепользования и максимально эффективное использование этой территории. Проектное предложение — назначить на весь этот квартал одну «смешанную зону», которая учитывает все виды разрешенного использования. Это касается всего, что сейчас там находится: школа-интернат, стадион «Инга», клинический центр, апартаменты, спортивные объекты, комплексная реновация, зоны рекреации, существующие пока без кадастрового учета.

И здесь возникает непонимание со стороны жителей — как будто мы уже утверждаем проект застройки: разместили дома и начинаем строительство. Это совершенно не так. Внутри этой зоны есть набор видов разрешенного использования, которые возможно применять на данной территории, как и на любой другой смешанной зоне в городе. Проект застройки там на данный момент один — это реновация на перекрестке Лесопарковой-Худякова, которая прошла публичные слушания и обеспечена инфраструктурой в границах своих участков.

Все объекты, которые волновали жителей, остаются в существующем функционале: нет никаких планов и проектов по застройке стадиона «Инга», по сносу и строительству чего-либо на месте школы-интерната. Но мы эту обеспокоенность горожан понимаем и потому объясняем: эти объекты и участки под ними находятся в собственности города и области. Только собственник участка может принимать решение, что на нем должно находиться.

Сегодня мы с разработчиком ПЗиЗ прорабатываем возможность уточнения зонирования, чтобы исключить какие-либо двойственные трактовки или попытки утверждать, что если внутри смешанной зоны указано жилье — значит, там обязательно появится жилье.

— А границы городского бора?

— Границы Челябинского городского бора в новых правилах землепользования отражены в точности так, как они установлены законом. Более того: бор, как особо охраняемая природная территория, входит в зону, которая является нерегламентируемой — муниципалитет не имеет права устанавливать, что там можно делать, что нельзя. Это регламентирует Лесной кодекс.

В правилах землепользования нет ничего про изменение границ городского бора, про вырубку деревьев, про уборку дворов и тому подобного. Этот документ посвящен совершенно другим, конкретным вопросам.

— Другой участок, вызвавший вопросы — угол улиц Сони Кривой и Витебской. Жители обеспокоены тем, что там построят ТРК. Так ли это?

— Мы в курсе ситуации, к нам поступали обращения. Зона, которая установлена для этого участка — «культурных, спортивных и развлекательных центров». И ТРК — лишь один из нескольких десятков видов разрешенного использования, которые там разрешены. Такая же зона утверждена для участка, на котором стоит, например, здание главного корпуса ЮУрГУ.

Нас радует, что обратная связь, которую мы получаем от жителей, понятна, ясна и конструктивна. И мы благодарны жителям за это, потому что наша задача — принять документ, который учитывает интересы всех, кто живет и работает в Челябинске.

Реновация бывшего Каширинского рынка — положительный пример уплотнительной застройки.

Фото: Егор ИВЛЕВ

— Больше всего мы переживаем за исторический центр Челябинска. И не только мы: краевед Юрий Латышев переживал, что по новым ПЗиЗ могут появиться многоэтажные дома. Возможно ли такое?

— Как раз это позволяют действующие, еще не обновленные правила — именно благодаря им мы имеем на Кировке «Челябинск-Сити». Собственно понятие «исторический центр» появилось в принятом в 2021 году генплане. И новые ПЗиЗ уточняют, что в историческом центре есть ядро, где введено ограничение до шести этажей, и есть примыкающие территории, где можно строить не выше восьми этажей. В нынешнем генплане есть рекомендация по ограничению строительства пятью этажами в историческом центре. Но при этом есть отсылка, что параметры определяются правилами землепользования — поэтому в новую редакцию и внесены изменения со всеми обоснованиями.

Хотя, новые правила еще не приняты, есть замечательный пример следования рекомендациям генплана — здание гостиницы с рестораном возле Камерного театра на Цвиллинга. Это и есть «уплотнительная застройка» в современном, позитивном понимании этого термина.

Сегодняшний центр Челябинска все еще наполнен пустырями и точками, которые нуждаются в трансформации. Но, к сожалению, проблематика плотности застройки чрезмерно раздута. Нужно понять, что обеспеченная объектами образования, сервисами, парковками, благоустройством, вписанная в общий градостроительный контекст уплотнительная застройка — это прекрасно. Потому что это и есть комфорт, обеспечить который — цель и стратегии развития, и генерального плана города.

К ЧИТАТЕЛЯМ

Присылайте сообщения в соцсетях ВКонтакте, Одноклассники.

Viber/WhatsApp: +7-904-934-65-77

Также у нас есть канал на Яндекс.Дзен и Телеграм

Почта: kpchel@phkp.ru