«Премьеры», ипотека и тренды рынка недвижимости: каким будет 2025 год для Челябинска
В Челябинской области, по данным на апрель, стироится 1,36 млн кв.м. многоквартирного жилья
Фото: Михаил ФРОЛОВ. Перейти в Фотобанк КП
В Челябинской области продолжают строить жилье, хоть темпы и немного замедлились. В прошлом году в Челябинской области в эксплуатацию ввели 1,98 млн кв.м. жилья, на 5% меньше, чем годом ранее. За первые три месяца этого года, по данным Дом.рф, в Челябинской области построено 726 тысяч кв.м. жилья, большая часть которого – ИЖС. Тем не менее Челябинская область по этому показателю входит в тройку лидеров среди округов Уральского региона. Только многоквартирного жилья, по данным на апрель, в регионе строится на 1,36 млн кв.м. Что может помочь рынку разогнаться и какие строительные «премьеры» запланированы – эксперты обсудили на круглом столе в пресс-центре «Комсомольской правды-Челябинск».
Эксперты обсудили главные вопросы недвижимости
Фото: Егор ИВЛЕВ. Перейти в Фотобанк КП
«ДЕРЖИМСЯ НА НАКОПЛЕНИЯХ, ИЩЕМ НОВЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ»
Ситуация, которая сложилась на рынке недвижимости, держится уже не первый год. И в этом году принципиальных изменений не произошло, говорят аналитики.
— Тенденции прошлого года сохраняются. Это связано с высокой ключевой ставкой, которую Центробанк пока понижать не собирается. Хотя все очень ждут этих изменений, — говорит генеральный директор ГК «Доступное жилье» Андрей Яцун. — Те застройщики, которые реализуют крупные комплексы, продолжают работу. Но строить за счет собственных средств, становится все сложнее. И если ничего не поменяется глобально, то есть риски разорения. Говорить о каком-то росте сейчас сложно.
Пока же, по его словам, застройщики «крутятся» в основном за счет накоплений и повышения в прошлом стоимости жилья, так как использовать заемные средства под такой процент нереально, а потенциальные покупатели предпочитают держать деньги на более выгодных вкладах. Но, по мнению Андрея Яцуна, установка россиян «иметь свое жилье, а не арендовать» рано или поздно снова сработает, и тогда люди начнут вкладываться в недвижимость. Чтобы «оживить» покупателя сейчас застройщики используют разные варианты. К примеру, ГК «Доступное жилье» предлагает аренду с правом выкупа. Этот инструмент тяжело использовать в многоэтажных домах, но он неплохо работает с ИЖС.
— Кроме того, сейчас мы находимся в процессе перехода на эскроу-счета, когда деньги находятся на отдельном счете до завершения строительства, и только потом перечисляются компании, — добавляет Андрей Яцун.
Директор департамента девелопмента компании «Эльтаун Девелопмент» Дмитрий Мочалов
Фото: Егор ИВЛЕВ. Перейти в Фотобанк КП
Директор департамента девелопмента компании «Эльтаун Девелопмент» Дмитрий Мочалов отмечает, что на отрасль, безусловно, повлияли отмена массовой льготной ипотеки и повышение ставок, но строительство в регионе не останавливается:
— Мы тоже не исключение. В «Городе Эльтаун» активно реализуем пятую очередь строительства. Стараемся возводить пока на собственные средства. Покупателям предлагаем воспользоваться рассрочкой от застройщика. Мы разбиваем первоначальный взнос на несколько траншей и составляем комфортный график платежей. А после завершения строительства подбираем наиболее выгодную ипотечную программу.
Несмотря на напряженную ситуацию, проекты в регионе не просто продолжаются, но и появляются новые. Так, в Челябинск зашел новый застройщик из Самары – компания «Глобал Вижн». Как рассказал директор по продукту холдинга «Глобал Вижн» (Самара) Максим Томашевич, появление компании в регионе – не импульсивное решение, а целенаправленная задача:
— Мы проанализировали данные на предмет покупательской способности челябинцев. В Челябинске, по нашей оценке, достаточно сильно развита обеспеченность людей рабочими местами, что в долгосрочной перспективе говорит об их платежеспособности. Кроме того, в регионе присутствует несколько компаний, которые ведут близкую нам идеологию по созданию жилой среды.
По словам Максима Томашевича, Челябинск сильно отличается от Самары в первую очередь огромным количеством предложений в новостройках из панельного домостроения:
— Возможно, эта особенность связана с концентрацией в Челябинске производств. Но, тем не менее, этот момент очень сильно влияет на цену на рынке и диверсификацию портфеля застройщиков.
В Самаре, по его словам, последние несколько лет застройщики ушли в точечную застройку, темпы строительства замедлились, все заняли выжидательную позицию.
— Но, на мой взгляд, текущую ситуацию можно рассматривать как вызов и использовать как точку роста, — говорит эксперт. — Мы не останавливаемся, используем разные источники финансирования. Не так давно провели выпуск цифровых финансовых активов на сумму 400 млн рублей, которые будут использоваться для реализации существующих и новых проектов.
В ЦЕНТРЕ – ЧЕЛОВЕК: НОВЫЙ ПРОЕКТ «ГЛОБАЛ ВИЖН» В ЧЕЛЯБИНСКЕ
Холдинг «Глобал Вижн» – это семейная компания, которая работает в Самаре с 1996 года. История предприятия началась в 1996 году с развития территорий под строительство торговых центров и центров логистики. 13 лет назад было принято решение диверсифицировать портфель и выйти на рынок жилого девелопмента. Так в 2019 году появился большой жилой комплекс – микрорайон «Амград» на площади 180 га. Строительство идет поэтапно. Началось с возведения большого современного торгового центра «Амбар». Он стал якорем, который дал толчок развитию локации.
В 2019 году девелопер начал добавлять жилые районы. На сегодняшний день построено четыре дома на две с лишним тысячи квартир. В этом году сдается еще один дом и в разработке сейчас находится порядка 50 тысяч квадратных метров в ближайших кварталах со сроком сдачи через три года. Параллельно идет проработка инфраструктуры: в следующем году начнется строительство детского сада и проектирование школы.
— Было разработано несколько концепций развития территории, в том числе с привлечением иностранных архитекторов. На сегодняшний день мы провели реконцепцию всей территории и сделали наш проект более человекоцентричным – создаем безопасную и благоприятную для жизни среду. Этот же подход мы планируем транслировать и в Челябинске, — объясняет Максим Томашевич.
В Челябинске девелопер по программе КРТ построит более 200 тысяч квадратных метров жилья на территории в 34,5 га в Советском районе – на месте бывших военных городков. Проект рассчитан на 2025-2037 годы. Застройщик предполагает, что в жилом комплексе будет проживать больше семи тысяч человек. Дома будут разной этажности – от 3-5 до 16 этажей, из разных материалов и разной квартирографии, с отделкой и без.
Директор по продукту холдинга «Глобал Вижн» (Самара) Максим Томашевич (справа)
Фото: Егор ИВЛЕВ. Перейти в Фотобанк КП
— Будет представлен разный продукт, поскольку сама территория микрорайона сформирована из нескольких идеологических направлений, — говорит Максим Томашевич. — Территория сложная, но достаточно интересная. Учитываем мы и находящийся рядом мемориал «Скорбящие матери». В этом направлении мы также ведем работу с администрацией, поскольку понимаем, что, создавая комфортную среду для людей в границах своего участка, не можем игнорировать окружение. Поэтому вполне вероятно, что компания также займется благоустройством мемориала.
Но главная изюминка проекта – в человекоцентричности. Архитектура проекта изначально будет призвана дать человеку то пространство, в котором он будет чувствовать себя хорошо.
— Наша задача – создать продукт, который будет удовлетворять потребность человека в безопасности и комфорте. И вместе с этим даст некое благополучие, которое он хочет. И дальше этот продукт будет настроен так, чтобы целевая аудитория имела возможность его купить, — добавляет эксперт. — Продажи откроются уже весной/летом следующего года.
«ПОКРОВСКИЙ»: ЭКОПОСЕЛОК В 20 МИНУТАХ ОТ ЧЕЛЯБИНСКА
Доля индивидуального жилищного строительства в регионе увеличивается уже несколько лет. Поэтому неудивительно, что интерес к загородным поселкам есть всегда, особенно, если поселок называют экологичным.
— Когда несколько лет назад мы выбирали землю под поселок, то столкнулись с волной негатива по поводу экологической повестки в Челябинске. Поэтому тщательно изучили розу ветров и пришли к выводу: чтобы поселок был экологически чистым, строить его нужно не ближе 20 км от города. Прежде чем окончательно остановиться на участке – в районе Акбашево – мы даже изучили снег, есть там или нет прослойки черного? Дополнительным экологичным плюсом стало то, что рядом с «Покровским» находится фермерский рынок, — говорит Андрей Яцун. — Мы сознательно не выбирали участки в курортных зонах, поскольку «Покровский» – место не для отдыха, а для жизни. А так – 20 минут и вы в Челябинске на работе, учебе, в кино.
Генеральный директор ГК «Доступное жилье» Андрей Яцун
Фото: Егор ИВЛЕВ. Перейти в Фотобанк КП
По проекту в поселке «Покровский» будет 600 домов площадью от 76 до 208 кв.м. и участками от 7 до 16 соток. Как рассказал Андрей Яцун, все дома построены по собственной технологии, они сдаются с готовой предчистовой отделкой. В стоимость входит скважина, септик, поселок стоит в ближайших планах на газификацию по областному проекту. Закрытая территория, детские площадки и … «Море». «Море» – это искусственный пруд, который так решили назвать жители «Покровского». Он станет еще одной зоной притяжения для жителей.
Поселок уже на данном этапе обеспечен социальными объектами: в шаговой доступности детский сад в поселке «Кировский», осуществляется подвоз детей в школу в Акбашевском поселении. ГК «Доступное жилье» также строит собственный детский сад, как только поселок полностью заселят, его запустят.
Сейчас в «Покровском» продано уже 30 домов, еще столько же построено и находится в продаже. До конца года, по словам Андрея Яцуна, компания построит еще порядка 50 домов. Но «Покровский» не единственный проект «Доступного жилья». Сейчас компания возводит «Дом на Спартаке», а также разрабатывает проект строительства многоквартирного жилья на 100 тыс. кв.м. в микрорайоне «Парковый». Главное, по мнению Андрея Яцуна, чтобы сдвинулась ситуация с ипотечными ставками – тогда у челябинцев появится больше возможностей приобрести новое жилье или переехать загород.
А ЧТО С ИПОТЕКОЙ?
Пока же основным драйвером, который двигает рынок, остается «Семейная ипотека». Стандартные программы с учетом высокой ключевой ставки выглядят не столь привлекательными. Как рассказала управляющая челябинским отделением «Абсолют Банка» Юлия Нилова, по этой программе сегодня проходит 95-98% всех ипотечных сделок в банке.
— Интерес к этой госпрограмме понятен. Ставка по «Семейной ипотеке» по-прежнему не превышает 6% годовых на весь срок кредита, а значит, с финансовой нагрузкой в виде ежемесячных платежей заемщикам значительно проще, чем в случае со стандартными ипотечными программами, — говорит Юлия Нилова. — Кредитование по рыночным программам будет держаться на минимальном уровне. Но, учитывая высокие ставки по вкладам и рост доходов, значительные накопления, которые есть у людей, они будут направлять их на покупку недвижимости – за счет собственных средств или с использованием ипотечного кредита, когда ставки по рыночным программам снизятся. Мы ожидаем, что рынок ипотеки по стандартным программам заметно «оживится», когда средние ставки снизятся хотя бы до 14-16% годовых.
Управляющая челябинским отделением «Абсолют Банка» Юлия Нилова
По словам Юлии Ниловой, челябинцы стали более осознанно подходить к покупке жилья в ипотеку – они анализируют цены и собственный доход. Средний уровень дохода заемщика при подаче заявки на ипотеку в Абсолют Банке в Челябинске в начале 2025 года составил 70- 110 тысяч рублей в месяц. Ужесточился и подход банков к заемщикам – они сосредоточены на работе с «качественными» клиентами: с хорошей кредитной историей и подтвержденным доходом.
— Из трендов этого года можно назвать переключение интереса с рассрочки от застройщиков на ипотеку. Это актуально для покупателей новостроек, которые не могут быстро продать квартиру на вторичном рынке. В таком случае они оформляют ипотеку, а имеющееся жилье сдают в аренду, погашая ипотеку за счет арендной платы, — говорит Юлия Нилова.
Кроме того, по ее словам, заемщики по всем льготным программам практически полностью отказались от досрочного погашения ипотеки, предпочитая размещать имеющиеся свободные средства на вклады. И в условиях действующих ставок по вкладам это действительно выгоднее – такую аналитику проводили в Абсолют Банке.
Именно дорогая ипотека остается, по мнению участников круглого стола, основным риском для рынка недвижимости. Но повлиять на ситуацию объективно никто не может. На втором месте – кадры, хотя ситуация с ними сейчас уже не столь критична. Как добавил Максим Томашевич, огромная проблема для застройщиков сейчас – подорожавшие стройматериалы. А есть ли в такой ситуации точки для роста?
ТОЧКИ РОСТА
Не зря говорят, что кризис – это время возможностей. По мнению Андрея Яцуна, точкой роста может стать уникальный, индивидуальный и дорогой продукт – именно ради такого покупатели будут забирать деньги из банков и вкладывать в жилье. Максим Томашевич поддержал коллегу и предложил вспомнить все кризисы рынка недвижимости в России – они затрагивали в большей степени доступное жилье:
— Нужно вкладываться в продукт и позиционировать его так, чтобы он представлял ценность для потребителя на долгие годы, работать с вечными ценностями. Речь идет про комфортное экологичное жилье и использование современных технологий. Новый проект компании Глобал Вижен будет соответствовать этим требованиям.
Дмитрий Мочалов согласен с экспертами. По его словам, «Город Эльтаун» является именно таким проектом:
— Мы создаем комфортную городскую среду. В первую очередь осознанно и целенаправленно программируем ощущения будущих жителей, а уже потом проектируем здания. Особое внимание уделяем развитию социальной и коммерческой инфраструктуры. Делаем акцент на создание рабочих мест. Так, активно идет строительство бизнес-парка, где разместятся экологически чистые предприятия, и круглогодичного Курорта. Вместе они дадут 5 тысяч рабочих мест.
По мнению руководителя отдела продаж АН «Этажи» в Челябинске Алексея Зверева, главная задача сейчас – сделать так, чтобы люди забрали деньги с вкладов и вложили их в недвижимость. А для этого важна безопасность. В Челябинске в прошлом году, по его словам, были случаи на рынке ИЖС, когда подрядчики-застройщики сворачивали стройки.
— Люди должны быть уверены, что проект завершится и будет соответствовать заявленному качеству, — считает Алексей Зверев.
Руководитель отдела продаж АН «Этажи» (Челябинск) Алексей Зверев и эксперт по недвижимости АН «Этажи» в Челябинске Анна Богдановская
Фото: Егор ИВЛЕВ. Перейти в Фотобанк КП
Как добавила эксперт по недвижимости АН «Этажи» в Челябинске Анна Богдановская опасения есть не только у покупателей частных домов:
— Раньше челябинцы спокойно вкладывались в недвижимости даже не на этапе котлована, а на этапе «картинки». Сейчас все по-другому. Покупатели стали внимательнее смотреть на застройщика, его репутацию, реализованные проекты. Поэтому хочется, чтобы на наш рынок приходило как можно больше новых компаний, в том числе и федерального уровня. Конкуренция на челябинском рынке очень слабая, город большой, возможностей много, а выбора – мало.
Полную запись транслции круглого стола можно посмотреть по ссылке.
К ЧИТАТЕЛЯМ
Присылайте сообщения в соцсетях ВКонтакте, Одноклассники.
Viber/WhatsApp: +7-904-934-65-77
Также у нас есть канал на Яндекс.Дзен и Телеграм
Почта: kpchel@phkp.ru