Купил квартиру и остался ни с чем: как не стать жертвой «эффекта Долиной»

Перед покупкой квартиры важно узнать все о продавце, поговорить с ним

Фото: Алексей БУЛАТОВ. Перейти в Фотобанк КП

Вот уже несколько месяцев не утихают разговоры об «эффекте Долиной» – схеме, которая может оставить людей и без жилья, и без денег. Громкая история народной артистки Ларисы Долиной, которая в 2024 году продала квартиру, перевела деньги мошенникам, а потом через суд вернула себе жилье, оставив покупательницу ни с чем, создала опасный прецедент на рынке вторичного жилья. Более того, такие схемы мошенничества начали распространяться не только на недвижимость, но и другие сделки с большими деньгами. Как работает мошенническая схема и как не попасться на эту удочку, обсудили вместе с приглашенными экспертами в передаче «Ваше право» на радио «Комсомольская правда – Челябинск» (95,3 FM).

В чем смысл «эффекта Долиной»?

По словам председателя Челябинской коллегии адвокатов «Перспектива», адвоката Александра Щербинина, сейчас «эффектом Долиной» называют практически каждую ситуацию, связанную с мошенничеством, поэтому термин начинает размываться. В классическом понимании схема выглядит так: телефонные мошенники убеждают человека, что они сотрудники спецслужб, государственных органов или Центрального банка. «Спасая» имущество они заставляют жертву перевести все накопления на безопасный счет, взять кредит, продать недвижимость и вырученные деньги якобы «сберечь» тем же способом. Как только человек понимает, что находился под влиянием мошенников, он пытается оспорить свои действия, в том числе сделку по продаже квартиры. В итоге добросовестный покупатель оказывается в крайне уязвимом положении.

– До недавнего времени суд чаще признавал сделки недействительными: квартиру возвращали продавцу, а покупателю – деньги. Но после громкого дела Ларисы Долиной суд вернул квартиру певице, а деньги с нее не взыскал. Покупатель остался ни с чем. Логика была такая: деньги от продажи квартиры ушли мошенникам, значит, покупатель должен взыскивать ущерб с них. Но это неправильная трактовка, – разъясняет Александр Щербинин. – Правоотношения возникают между продавцом и покупателем. Если я вам заплатил деньги, а вы отдали их мошенникам – это уже ваши проблемы. Именно продавец отвечает перед покупателем.

Дело Ларисы Долиной, по словам адвоката, создало опасный прецедент, поскольку с продавца фактически снялась вся ответственность. Он может не проявлять бдительность, ведь суд все равно вернет ему квартиру.

– Продавец может заявить, что к нему приехал курьер и забрал деньги. Да, в ситуации с Ларисой Долиной курьеров нашли, но ведь есть много ситуаций, где они до сих пор не установлены. В таких случаях все основывается только на словах продавца квартиры. А может он эти деньги никому и не отдавал? Может быть, они лежат под диваном…

Портрет жертвы

Многим кажется, что жертвами таких схем становятся исключительно пожилые и доверчивые люди, которые с трудом разбираются в цифровых сервисах. Но так ли это на самом деле? В эфире программы «Ваше право» медиатор Ольга Чепель объяснила, что это всего лишь устоявшийся стереотип. Дело тут вовсе не в возрасте.

– В ситуации с Ларисой Долиной, как и в других подобных случаях, квартира «висела» на популярном сайте объявлений. Продавцы действительно собирались продавать свою недвижимость. Но каким-то образом они попадали под влияние мошенников именно в момент получения денег, то есть не всегда схема выглядит как: «Продайте квартиру и переведите нам деньги».

Поэтому, по словам Ольги Чепель, точного портрета жертвы нет. Пострадать от такой схемы могут не только пенсионеры. Поддаться давлению мошенников может и взрослый, грамотный, сорокалетний человек.

Как не стать жертвой «эффекта Долиной»

Если вы планируете купить квартиру, первое, что советует сделать юрист, член Союза арбитражных управляющих «Стратегия» Антон Усков – проверить продавца по сайтам Арбитражного суда и Единого федерального реестра сведений о банкротстве, узнать есть ли долги, поинтересоваться, почему человек продает квартиру, куда собирается тратить деньги и что покупает взамен.

– Сама по себе ситуация, когда человек продает ни с того ни с сего шикарное жилье и при этом не покупает себе взамен ничего, не идет на расширение жилья, кажется подозрительной. Нужно повнимательнее присмотреться к человеку, пообщаться с ним. Если он начинает юлить, говорит какими-то общими словами или уходит от разговора, нужно сделать выводы, – говорит Антон Усков. – Вы можете попросить получить ключи в день сделки. Если продавец настроен на реальную сделку, он согласится и никаких вопросов у него не возникнет. Это означает, что он действительно собирается освобождать жилье. А если он начинает уводить взгляд, обещать подумать, то это сигнал, что что-то нечисто.

По словам экспертов, невербальные знаки очень важны. Вас должно насторожить, если продавец отводит взгляд в сторону при разговоре с вами, или вы замечаете несогласованность слов и действий. Здесь важна и наблюдательность: оцените, насколько он чувствителен к цене, идет ли на большой торг. Если он согласен, к примеру, сделать скидку на целый миллион, возможно, он планирует эти деньги возвращать потом в суде. Узнайте, в курсе ли о продаже квартиры родственники, собрал ли продавец свои вещи, общается ли он с кем-то по телефону постоянно. Не лишним будет поговорить и с соседями.

– Проверяйте все документы на несколько раз, разговаривайте с соседями. Задавайте продавцу открытые вопросы. Как правило, если человек хочет соврать, он больше, чем на три открытых вопроса, не ответит. Смотрите, с кем на сделку приходит человек. Если он в сопровождении риэлтора или знакомого, слушайте о чем они разговаривают, – советуют эксперты. – В данном вопросе не должно быть никакой спешки. Если вы слышите, что сделка должна быть завтра, а иначе цена вырастет, или есть другой покупатель – уходите. В нашей нынешней ситуации правят балом покупатели. Если есть какие-то сомнения, то лучше переждать, переосмыслить, нежели потом локти кусать.

Раньше покупатели могли запросить у продавцов справки от психиатра и нарколога, но в таком случае это не работает и будет бесполезно. Человек может быть абсолютно здоровым, но все равно находиться под влиянием психологического давления. На смену справкам для защиты от подобных исков пришло комиссионное психиатрическое освидетельствование в день сделки.

– Комиссия психиатров оценит состояние продавца, отсутствие патологий и его способность понимать свои действия, руководить ими. Такое заключение в будущем, если потребуется экспертиза, будет сложно опровергнуть. Именно поэтому нужно делать ее в день сделки. Когда психиатры скажут, что продавец способен на сделку, тогда и можно ехать подписывать документы, – рассуждает Александр Щербинин.

Еще одним способом защиты от «эффекта Долиной» может стать заключенный с продавцом нотариальный договор, где будут предусмотрены пункты о том, что после продажи квартиры никто не будет на нее претендовать.

Что делать, если продавец выселяет вас из квартиры

Если внезапно грянул гром и продавец квартиры спустя время стоит на пороге и заявляет, что действовал под воздействием мошенников, и заставляет вас выселяться из квартиры, ни в коем случае не делайте этого. Пусть человек доказывает в суде, что его обманули аферисты.

Александр Щербинин советует не поддаваться панике, а досконально прояснить ситуацию.

– Пусть человек все объяснит, расскажет, покажет какую-то переписку или записи разговоров. Важно поговорить с продавцом и записать на камеру или диктофон, что он скажет до того, как вокруг него появятся разные «советчики», которые помогут ему сформировать версию. В суд по гражданским делам редко приходят сами истцы. Вместо них начинают рассказывать заученную версию адвокаты, – говорит Александр Щербинин.

Важно также оценить риски и возможности. Иногда разумнее договориться – получить деньги назад и расторгнуть сделку, если есть такая возможность.

– Иногда есть вариант откатить сделку назад, вернуть деньги. К примеру, родственники готовы за продавца отдать сумму. В некоторых случаях это сделать лучше, чем уйти в многолетнее судебное разбирательство, получить решение о признании сделки недействительной и потом по исполнительному листу годами получать эти суммы.

К ЧИТАТЕЛЯМ

Стали свидетелем интересного события или происшествия? Сообщите об этом нашим журналистам: +7-904-934-65-77 (Telegram) или kpchel@phkp.ru.

Подпишитесь на нас: ВКонтакте, Одноклассники, Telegram, Дзен.

При использовании материалов издания ссылка на «КП-Челябинск» обязательна.