Соседи пожаловались – и суд заставит вас сделать ремонт в квартире? Когда это возможно

Соседи могут обязать через суд привести квартиру в порядок

Фото: Анастасия ОСИПОВА. Перейти в Фотобанк КП

Можно ли заставить соседа привести квартиру в порядок, если из-за нее страдают другие жильцы? Оказывается, да. Пока человек просто переклеивает обои или меняет мебель, соседям до этого дела нет. А вот если проблемы в квартире мешают жить остальным, возникает угроза всему дому, хозяина такой недвижимости могут через суд обязать устранить нарушения и сделать ремонт. О том, когда это возможно, рассказал председатель Челябинской коллегии адвокатов «Перспектива», адвокат Александр Щербинин.

Собственник может делать в квартире почти все, но есть важное «но»

Право собственности дает человеку возможность владеть, пользоваться и распоряжаться своей квартирой. То есть человек вправе делать в своей квартире ремонт, покупать мебель, менять интерьер и вообще обустраивать ее по своему усмотрению. Это прямо следует из статьи 209 Гражданского кодекса РФ. А статья 30 Жилищного кодекса РФ закрепляет права и обязанности собственника квартиры: он может владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, но обязан поддерживать ее в надлежащем состоянии и соблюдать права и законные интересы соседей.

Нельзя своими действиями нарушать права других людей, потому что свобода заканчивается там, где начинаются проблемы для других жильцов. Например, никто не будет требовать от человека переклеить обои только потому, что они не нравятся жильцам соседней квартиры. Но если собственник решил снести несущую стену, перенести «мокрую точку», ситуация уже совершенно другая. Особенно серьезными изменениями, по словам Александра Щербинина, считаются те, которые могут повлиять на безопасность здания или инженерных систем.

– Права собственности человека в конкретном жилом помещении затрагивает всех жителей дома. Если что-то случится, это будет касаться уже не отдельной квартиры. Есть люди, которые сносят несущие стены, ниши какие-то делают, меняют что-то в конструкции, санузел с чем-то объединяют. На переустройство и перепланировку квартиры нужно делать проект, согласовывать его, обращаться к специалистам, чтоб получить разрешение. А если собственник сделал это самовольно, ни с кем не согласовав, и это нарушает нормы и правила, то его в судебном порядке могут заставить вернуть все, как было.

Причем ждать, пока из-за такой перепланировки действительно начнет разрушаться дом или пострадает соседняя квартира, необязательно. Если сосед узнает, что выполненные изменения в вашей квартире создают угрозу его жилью или всему дому и нарушают обязательные требования, вопрос может быть поставлен перед судом.

Когда сосед может потребовать устранить нарушения и сделать ремонт

Одна из ключевых норм в таких спорах – статья 304 Гражданского кодекса РФ. Она защищает права собственника от нарушений, которые не связаны с лишением его владения. Юристы называют такой способ защиты негаторным иском. Проще говоря, вы остаетесь владельцем имущества, но кто-то другой своими действиями или, наоборот, бездействием создает помехи, и вы не можете нормально распоряжаться и владеть своим имуществом.

– Получается так, что право собственности никто не оспаривает, из квартиры человека никто не выгоняет, но полноценно он жильем пользоваться не может, потому что создаются какие-то препятствия. Сюда можно отнести любое нарушение: строительно-техническое, пожарное, санитарно-эпидемиологическое. Затопление сюда в принципе можно отнести, но само затопление – это больше к ущербу. Если поступившая вода испортила обои, пол, потолок, мебель, здесь мне причинен ущерб, и я требую его возместить. А если речь идет о систематическом нарушении – например, плесени, грибке, постоянных протечках, чрезмерном шуме, – тогда можно требовать устранить само нарушение права, – объясняет Александр Щербинин.

В некоторых ситуациях требования могут быть сразу двойными: устранить проблему и компенсировать уже причиненный ущерб. Например, если в квартире регулярно появляется вода, стены постоянно мокрые, возникает плесень и грибок, сосед снизу может требовать не только компенсацию уже испорченного имущества, но и устранения самой причины нарушения.

– Бывает, что без ущерба: просто нам неудобно жить, мы не можем полноценно использовать квартиру, и требуем устранить нарушение нашего права. А бывает, что мы требуем устранить нарушение права и возместить тот ущерб, который уже возник в виде испорченных вещей, ремонта, мебели, техники, – поясняет Александр Щербинин.

Однако просто прийти в суд и сказать: «У меня в квартире плесень, а виноват в этом сосед» будет недостаточно. Необходимо выяснить, откуда появилась проблема, и кто отвечает за ее устранение. По словам адвоката, для этого могут понадобиться обращения в управляющую компанию, контролирующие органы, результаты обследований и экспертные заключения.

Например, если проблема возникла из-за состояния внешней стены дома, отвечать за нее может уже не собственник соседней квартиры. Внешние стены относятся к общедомовому имуществу.

– Если речь идет о промерзании стены, то это, как правило, уже претензия не между соседними квартирами, а к застройщику либо управляющей компании, которая ненадлежащим образом обслуживает общее имущество, – говорит адвокат.

Если, например, причиной сырости стало промерзание внешней стены, может потребоваться ее утепление или выполнение других ремонтных работ. Но требовать сделать это от соседа только потому, что проблема появилась в вашей квартире, нельзя.

Что придется доказать в суде

– Статья 56 Гражданского процессуального кодекса РФ устанавливает общее правило: каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, – говорит Александр Щербинин.

Адвокат приводит в пример затопление. Собственник квартиры в суде должен подтвердить свое право на жилье выпиской из ЕГРН, а сам факт аварии – актом управляющей компании, обращением в управляющую компанию, документами, подтверждающими источник протечки, фотографиями и видео повреждений, заключением эксперта. При этом важно установить именно источник воды.

– Вода всегда идет вниз, поэтому первоначально подозреваем квартиру, расположенную выше. Если человек говорит, что его самого затопили из еще более верхней квартиры, это уже он должен доказывать. И так далее, пока не будет установлен источник поступления воды, – объясняет адвокат.

Иногда оказывается, что виновата вообще не соседская квартира, а общедомовые коммуникации. Тогда разбираться придется уже с управляющей организацией или другой ответственной стороной.

Если спор касается грибка или плесени, также важно подтвердить не только их наличие, но и причину появления. Для этого могут понадобиться результаты обследования помещения, заключения специалистов, фотографии и видео.

Собранные документы помогут понять, кто действительно отвечает за проблему. Промерзающая внешняя стена может оказаться проблемой управляющей компании, незаконная перепланировка – собственника, а вода в квартире – следствием аварии на общедомовых коммуникациях. Но если удастся доказать, что состояние квартиры соседа или его действия нарушают права других жильцов, требование о приведении помещения в надлежащее состояние может получить судебную защиту.

К ЧИТАТЕЛЯМ

Стали свидетелем интересного события или происшествия? Сообщите об этом нашим журналистам: +7-951-803-09-94 (MAX) или kpchel@phkp.ru.

Подпишитесь на нас: MAX, ВКонтакте, Одноклассники, Дзен.

При использовании материалов издания ссылка на «КП-Челябинск» обязательна.