Челябинск – город грусти?: застройщики о ценах на жилье, Зашершневье и стратегии развития

Эксперты поговорили о перспективах рынка недвижимости в Челябинске.

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

С каждым годом Челябинск преображается все сильнее — появляются новые парки, строятся дороги, за метро вот взялись. Но достаточно ли этого для развития города? Только ли центр Челябинска достоин общественных пространств? Какие дома нужно строить, чтобы наш город снова стал уникальным? Готовы ли челябинцы отказываться от дешевой панельки, и есть ли будущее у Зашерневья, которое не планируется включать в городские территории, — все это ведущие девелоперы обсудили на конференции, организованной «Ъ-Южный Урал». Дискуссия была бурной, с довольно жесткими оценками, поэтому мы публикуем самые яркие цитаты экспертов.

Об элите Челябинска и Зашершневье

— За Шершнями, на мой взгляд, живет элита Челябинска, которая существенно влияет на то, что будет в городе. За последние два года в Сосновский район переехало 12 тысяч челябинцев, восемь тысяч богатых людей только в 2020 году. Эти люди оставили в городе квартиры, эти люди могли создавать рабочие места. А они переехали в район, у которого бюджет 55 млн рублей. Там нет никакого генплана, никакого будущего. Ничего никем не предлагается. Управление архитектуры отнекивается — это уже не Челябинск, администрацией Сосновского района они тоже игнорируются. А элита в ответ игнорирует город. Они отправляют детей учиться в Москву и Екатеринбург, не ждут их возвращения. Более того родители сами планируют, как только растолкаются с тем, что есть, уехать в след за ними, — считает девелопер, инвестор проекта L-Town Василий Курбацких. — Модная тенденция — перебираться в Сочи (слава Богу, цены там поднялись, меньше народу уедет). В целом — это вызов, ответ на который должен быть дан в кратчайший срок. Там должна появиться офигенная инфраструктура, решиться проблема с транспортом. Мы эту элиту еще и транспортно отрезали от Челябинска. И в такой ситуации ждем ее активного участия в строительстве бизнеса в Челябинске. Это взаимная неприязнь. Я вам говорю как человек, который понимает, что говорит. Меня лично в большей степени интересует, как этот вопрос будет отражен в будущей стратегии Челябинска.

Девелопер, инвестор проекта L-Town Василий Курбацких. Фото: "Коммерсант"

— Самые богатые люди живут в районе с бюджетом в 55 млн в год. У такого же объекта в Татарстане бюджет 550 млн рублей благодаря дотациям, — говорит управляющий партнер ГК «Девелопмент Про» Вахтанг Чикаберидзе.

— Мы привлекли двух инвесторов и уже в августе-сентябре в Сосновском районе появятся два соцобъекта, один из которых спорткомплекс с футбольным полем и бассейном, — рассказал председатель совета директоров ГК «Компаньон» Арсен Унанян. — Это увеличит число рабочих мест в районе, но ненамного. Есть предложение перепрофилировать производственные площадки вокруг Челябинска с тем, чтобы дать бизнесу возможность при субсидировании региона создавать новые рабочие места и инфраструктуру региона. Сейчас там есть магазинчики и кафешки, через несколько лет должны появиться больницы и турагентства. Как людям добираться до работы?

Управляющий партнер ГК «Девелопмент Про» Вахтанг Чикаберидзе. Фото: "Коммерсант"

— Сдерживающий фактор для жилищного строительства в Сосновском районе — транспортная доступность, — говорит вице-губернатор Челябинской области Сергей Шаль. — Есть моменты недостаточного уровня сервиса, социальной структуры, но мы двигаемся в этом направлении. В том числе с помощью инфраструктурных облигаций. Сейчас идет проработка двух линий метротрама общей стоимостью 46 млрд рублей. Если мы продлим ветку до Северо-Запада — это будут сотни миллионов. Поэтому мы обсуждаем в направлении Западного не строительство новых дорог (для этого нет коридора и возможности), а повышение пропускной способности — автобусы большой вместимости с выделенными полосами. Это может быть следующим этапом. Но пока мы сосредоточены на решении загруженности центра города.

— Нужно доверие между бизнесом, жителями и администрации. У нас этого нет. Была договоренность, что поселок Западный и территория вокруг будет зоной нетипичной малоэтажной застройки. А что в итоге? Через несколько лет — и панель, и однотипная. И все, что угодно, кроме того, о чем договаривались. Все это должно быть отражено в стратегии развития. Стратегия и тактика, а не просто документ за 5-10 млн рублей, который следующая администрация порвет и решит что-нибудь другое сделать, — считает Вахтанг Чикаберидзе.

О стратегии развития Челябинска

— Должна быть стратегия развития Челябинска. Не формальный документ, который никому ничего не говорит, а стратегия, которая содержит цель. Как у Екатеринбурга 20 лет назад — это уйти от конкуренции со всеми миллионниками и конкурировать только с Москвой и Санкт-Петербургом. После этого должны быть определены проекты, которые нужно осуществить, чтобы это произошло. Например, Екатеринбург — город выставок и ярмарок. Под это и аэропорт, и гостиницы. У нас этого нет, хотя я тогда говорил команде Сумина, что надо бежать вслед за Екатеринбургом, — говорит Василий Курбацких.

Сколько челябинцы тратят на развлечения. Фото: презентация «Девелопмент Про»

— Житель Челябинска должен знать, что он будет делать в выходные, в том числе в области. Не где-то на городском пляже в коровьих какашках, а как в пригороде Финляндии. Должны быть места, куда можно приехать на транспорте и красиво и недорого отдохнуть. Но генплана Зашершневья нет, идет хаотичная застройка. Чтобы жителю Вавиловца сходить в кино, нужно брать машину и ехать в город. Если нет генплана, как мы можем создать в этом месте экологически чистый новый микрорайон? Это должно быть предусмотрено генпланом, этим должна заниматься администрация, депутаты — это их обязанность. Если они этого не делают, то что они делают?, — задается вопросом девелопер Василий Курбацких. — Прямо сейчас в Челябинске отсутствует стратегия развития. И глубочайшая ошибка выносить Сосновский район за пределы агломерации.

— Мы много занимаемся транспортом, но по всем остальным системам у нас провал — ни бренда города, ни рекреационного потенциала. Мы занимаемся не тем, чем потом можем гордиться. У нас нечем гордится даже на словах. И новая стратегия развития Челябинска, при всем уважении, не прям «Да ладно!». Просто нормальный условно выполнимый документ, — полагает Вахтанг Чикаберидзе.

О будущем панелек

— Вроде бы с панельками закончили. Но нет, снова застраиваем все панелью. Челябинские застройщики заходят со своей панелью в Екатеринбург. Да, неплохой материал, быстро строится, дешевое жилье. Ведь не все могут жить в дорогих домах, — говорит Арсен Унанян. — Стоит ли их запрещать?

— Мы поняли, что строительный рынок эволюционирует сам по себе. Ничего плохого в панельном строительстве нет. Это до сих пор один из топовых инструментов в Европе. Вопрос в том, что это не самый жизнестойкий и адаптивный материал для жилья. Запрещать строить из панелей без предложения экономической альтернативы неконструктивно. Мы ведем диалоги с застройщиками, как можно разработать новые серии панельного строения, которые в первой очереди отвечали адаптивности первых этажей и внутриквартирных планировок, — говорит начальник отдела перспективного развития управления архитектуры Челябинска Ольга Никитина. — Мы будем всячески поддерживать приход новых серий и индивидуальных планировок. Мы всеми руками за, понимаем, что панельное строительство эффективно и экономично, но все чаще жители хотят видеть в своем жилье качество. Все больше людей, которые купили панельку, пожили там, теперь хотят сменить сценарий своей жизни. Они хотят комфортную квартиру, хотят понимать, что живут, а не выживают.

Директор СК «Голос девелопмент» Сергей Пахомов. Фото: "Коммерсант"

— Жилье должно быть разное, но оно должно быть качественное. Челябинск — особенной город, который живет в замкнутом цикле: хотим качественное жилье, но его должны покупать, а раз так — то надо сделать его дешевым, — говорит директор СК «Голос девелопмент» Сергей Пахомов. — Люди, пожившие в панельке, хотят большего. Не только чтобы, полоток не тек и крыша держалась. А в Челябинске до недавнего времени было типовое жилье, чуть получше, чуть похуже. Рынок Челябинска — на уровне сырья. Следующий этап — продукт. Не только, чтобы крыша не текла, но и чтобы места общего пользования были, чтобы социалка на первом этаже какая-то была, инфраструктура, двор закрытый. Дальше — про впечатления (сервис, УК), уходим в эмоции. Мы сейчас в начале продуктовой стадии. Вроде как панель, но не выглядит как панель.

— Бесполезно, я считаю, запрещать панель. Время заставит. Были исторические особенности, которые сформировали рынок в основном панельной застройки, не очень избалованный потребитель, не очень высокая конкуренция между застройщкиами. Но как любой рынок мы эти стадии пройдем, только чуть с опозданием, — считает Сергей Пахомов. — Сейчас уже думаем, как преобразить город, чтобы стало лучше. И команда, которая есть в Управлении архитектуры, соответствует рынку. Даже если ничего не делать, мы будем органически улучшаться. На это есть запрос потребителя. Дело не в панели. В Финляндии 90% рынка — панель, но она другая.

О центре и спальных районах

— Все силы сейчас идут на освоение центра города, чтобы привести его порядок. С одной стороны да — это наша визитная карточка, люди приходят сюда погулять. Но мы город-миллионник, и если будем сосредоточены на центре, то окраины будут превращаться в Бронкс. Или все-таки город хочет сделать центр, повесить себе звездочки и уйти на пенсию?, — задается вопросом Арсен Унанян.

Председатель совета директоров ГК «Компаньон» Арсен Унанян. Фото: "Коммерсант"

— Челябинск понимает, что есть ядро — центр, а есть подцентры, где складываются спальные районы. Последние несколько лет администрация Челябинска выпрямляет дисбаланс нехватки социальных и транспортных объектов на периферии. Параллельно с застройщиками формируем подцентры. Мы понимаем, что там люди живут. Это ни в коем случае не гетто. Яркий пример — набережная Смолино. Эта работа снижает маятниковую миграцию, потому что у людей нет ни точек, ни куда сходить, ни каких-то естественных сервисов, — говорит Ольга Никитина.

О ценах на жилье

— Стоимость жилья в регионах выросла на 30-50% за пандемийный год. Чего никто не ожидал. В среднем в регионе стоимость квадратного метра составляет 65 тыс. рублей, в Челябинске — 45 тыс. рублей за кв. метр. Новостройки начали сметать с марта 2020 года, застройщики запускали новые проекты, ускоряли сдачу. С учетом финансирования на каждый вложенный рубль прибыль от строительства сейчас составляет 100%, — говорит Арсен Унанян.- На вторичке цены не так сильно выросли. Челябинск долго был лидером рынка ипотеки, у нас было выгоднее брать жилье в ипотеку, чем арендовать. Сейчас цены на жилье выросли сильно, а аренда — только в Москве. В остальных даже снижается. Темпы роста ипотеки уменьшаются, выдаем много кредитов. Но сейчас банки корректируют планы на 2021-2022 годы, они не ждут такого роста, как в прошлом году. Но стало больше сделок, когда квартиры продаются уже с ипотечным кредитом, потому что люди не могут платить.

Динамика цен на жилье. Фото: презентация ГК «Компаньон»

— Сегодня мы наблюдаем ежедневный рост цен на все основные строительные компоненты. За несколько дней минеральная вата подорожала больше чем в три раза. При такой тенденции возникает вопрос, а что же будет дальше с теми компаниям, которые зафиксировали прибыль на этапе долевого строительства, как они будут достраивать? Именно поэтому застройщики не рискуют заходить в новые регионы, — полагает заместитель генерального директора АО «РСГ — Академическое» (Екатеринбург) Павел Петриченко.

Заместитель гендиректора АО «РСГ - Академическое» (Екатеринбург) Павел Петриченко. Фото: "Коммерсант"

— На нас скачок цен на материалы сказался не особенно. Потому что сама концепция поселка — экологически чистые материалы, кирпич, минимум арматуры. Небольшой рост мы компенсируем поднятием цены и прогнозируемым поднятием цены. Считаем, что спрос позволяет это сделать, — поясняет Сергей Пахомов.

— Для Челябинска, согласен, ужасная ситуация с поставками — поставки отсрочиваются. Если раньше была предоплата 30%, то сейчас поставщики требуют 100%. Но не все компании — кирпич и бетон стабильно ведут на рынке. Еще два-три месяца и придется перепрофилироваться на другие строительные материалы, производители которых не ведут себя суперкапиталистическим образом, — замечает Вахтанг Чикаберидзе.

Цены на квартиры в разных ЖК. Фото: презентация девелопер "Весна"

— Многие застройщики считают, что низкая стоимость жилья — не только развивает город, но и убивает, — говорит Арсен Унанян.

— Россияне консервативны. Мы вкладываем в недвижимость 95% своих накоплений. В мире обычно 60%. И государство, муниципалитет должны позаботиться о том, чтобы эта инвестиция каждый год чуть-чуть дорожала, хотя бы на размер инфляции. Но люди покупают что подешевле, потому что все равно подешевеет, — добавляет Вахтанг Чикаберидзе.

О миграции

— Смущает миграция. Мы должны создавать комфортную среду, чтобы людям тут хотелось жить. Это касается и обучения и экологии, — говорит Сергей Пахомов.

В каких городах больше всего сделок по покупке недвижимости. Фото: презентация ГК "Компаньон"

— Мы наблюдаем в структуре продаж жилья нашей компании в Екатеринбурге приток жителей Челябинска. Главная проблема, которую они указывают, это экология. Хоть и регион красивый, природа привлекательная, — уточняет Павел Петриченко.

О благоустройстве

— Челябинск — это грустный город, негде повеселиться, негде денег оставить. Это одна из причин, почему от нас уезжают, — негде развлекаться. Наши люди предпочитают оставить 2-3 млн рублей на отдых в Турции и Екатеринбурге, — считает Вахтанг Чикаберидзе. — Но Челябинск может стать уникальным мегаполисом. Если бы не было огромных выселок в виде «Красных полей» и «Вишневых горок», город был бы компактнее. И его можно было проще благоустроить. Сравним, один квадратный метр благоустройства в Казани или Москве стоит 10 тысяч рублей, у нас — 1,6 — 2 тысячи рублей. Все парки, которые строят там, обходятся в сумму от 100 млн рублей. Наше благоустройство через несколько лет такой конкуренции не выдержит.

Коммерческий директор девелоперской компании «Весна» Дмитрий Петров. Фото: "Коммерсант"

— Постепенно город теряет уникальность. У нас есть преимущество — набережная 114 км. Ее благоустройство стоит огромных денег. Если эти деньги «распилить» на маленькие кусочки и отдать застройщикам, то мы можем получить уникальный в России и даже мире зеленый объект, который объединит пять районов города, — уверен Вахтанг Чикаберидзе.

Фото: презентация «Девелопмент Про»

— Сейчас никто не хочет быть просто застройщиком, а хочет быть девелопером, который думает наперед, каким будет его продукт через 5-10 лет. Еще три года назад застройщики направляли на благоустройство 1% от стоимости проекта, сейчас больше. Секрет прост — благоустройство должно быть маленьким, но крутым, камерным, — говорит коммерческий директор девелоперской компании «Весна» Дмитрий Петров.

Сколько тратят застройщики на благоустройство территории. Фото: презентация компании "Весна"

— У властей есть понимание, что нужно потребителю. Набережная, РМК арена, мост. Это будет другое лицо города, — считает Сергей Пахомов. — Но важен фактор нормативной базы. В Челябинске — дефицит площадок. Вширь расширяться мы не хотим. Существующие правила землепользования и застройки подустарели.

Вице-губернатор Челябинской области Сергей Шаль. Фото: "Коммерсант"

— Меня всегда удивляет, почему мы в Челябинске на проспекте Ленина сажаем яблони, а в Кайгородово строим дорогу как угодно, хотя там денег больше. Возможно, нам нужен не только главный архитектор города, но и всей области?, — предлагает Дмитрий Петров.

— Людям нужны конкретные проекты, которые объяснят, почему из города не нужно уезжать. И в том числе в части жилого строительства. В стратегии до 2035 года прописано будущее Челябинска: город образования, науки, университетов и студентов, решения вопросов с экологией. Но пока нет диалога власти и общества. Слишком много тех, кто боится сказать, что в этом ничего не понимает, — Василий Крубацких.

— Любой муниципалитет — это общность людей. И бесконечная критика некомпетентности чиновников ничего не даст. Я не люблю искать тех, кто виноват, я люблю искать ответ — что делать, — резюмирует Сергей Шаль.

К ЧИТАТЕЛЯМ

Присылайте сообщения в соцсетях ВКонтакте, Facebook, Одноклассники.

Viber/WhatsApp: +7-904-934-65-77

Также у нас есть канал на Яндекс.Дзен и Телеграм

Почта: kpchel@phkp.ru